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賃貸不動産経営管理士試験一問一答(定期建物賃貸借13問)

2022年5月28日更新

定期建物賃貸借は毎年出題されている重要論点です。一問一答形式で13問を用意しました。根拠を明らかにしながら正誤判定できるよう習熟してください。

賃貸不動産経営管理士試験一問一答

定期建物賃貸借-1

問 定期建物賃貸借契約は、かならず公正証書で契約しなければならない。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?


一問一答 定期建物賃貸借-1

答え:× 
定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面によって契約しなければなりません。

なお、事業用定期借地契約は公正証書によって行わなければなりません(借地借家法第23条、なお賃貸不動産経営管理士試験では借地についてはまず出題されないと思います)。混同しないよう、注意してください。

定期建物賃貸借-2

問 定期建物賃貸借契約を締結の際、貸主はあらかじめ賃貸不動産の借主に対して更新がないこと、期間の満了によって建物賃貸借契約が終了することについて口頭で説明すればよい。

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?


一問一答 定期建物賃貸借-2
答え:×

定期建物賃貸借契約は、公正証書を含む書面等によって契約しなければなりません。

したがって、「更新がないこと、期間の満了によって建物賃貸借契約が終了することについて、口頭で説明すればよい」は不正解です。

定期建物賃貸借契約を締結の際、貸主は、あらかじめ、賃貸不動産の借主に対して更新がないこと、期間の満了によって建物賃貸借契約が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません(公式テキスト改訂3版p.504)。

定期建物賃貸借-3

問:定期建物賃貸借契約において、建物の貸主があらかじめ賃貸不動産の借主に対して更新がないこと、期間の満了によって当該建物の賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付しただけにとどまり、説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる。

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?


一問一答 定期建物賃貸借-3 

答え:○ 

借地借家法第38条第1項に規程されているとおり、定期建物賃貸借契約は公正証書等の書面によっての契約となります。契約の際、貸主はあらかじめ、建物の建物の賃貸借には契約の更新がなく、期間の満了により建物賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません(借地借家法第38条第2項)。そして、この説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする定めが無効となり(借地借家法第38条第3項)、定期建物賃貸借契約ではなく建物賃貸借になります。公式テキスト改訂3版504ページを読んでおきましょう。

定期建物賃貸借-4

問:定期建物賃貸借契約において、期間が1年以上である場合には、建物の貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に、建物の借主に対して期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の借主に対抗することができない。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-4 答

答え:○ 

借地借家法第38条第4項には、「第1項の規定による建物の賃貸借(筆者注:期間の定めがある建物の賃貸借すなわち定期建物賃貸借のこと)において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。」とあります。

定期建物賃貸借-5

問:定期建物賃貸借契約の期間は、1年未満でもよい。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-5 答

答え:○ 

普通借家契約の場合、契約を1年未満としたときは期間の定めのない契約となります(借地借家法第29条第1項)。

一方、定期建物賃貸借契約では、1年未満の契約も可能です(借地借家法第38条第1項に、「第29条第1項の規程を適用しない」とあります)。

「定期建物賃貸借契約の契約期間は必ず1年以上でなければならない」という問題が出たら、それは引っかけです。注意しましょう。

定期建物賃貸借-6

問:期間が1年未満の定期建物賃貸借契約の場合でも、建物の貸主は、契約期間終了前6ヶ月前までに、建物の借主に対して期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければならない。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-6 答

答え:× 

定期建物賃貸借契約では、1年未満の契約も可能です(借地借家法第38条第1項に、「第29条第1項の規程を適用しない」とあります)。

この場合、「建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。」という借地借家法第38条第4項の終了通知は必要ありません。

定期建物賃貸借-7

問:定期建物賃貸借契約をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないが、この説明をしなかった場合、契約はすべて無効になってしまう。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-7 答

答え:× 

問題文の前半は借地借家法第38条第2項の通りですが、後半の「この説明をしなかった場合、契約はすべて無効になってしまう」は誤りです。この場合の契約は定期の部分が無効となりますが、建物賃貸借契約は有効です。

定期建物賃貸借-8

問:定期建物賃貸借契約において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗できない。このときの通知には正当事由が必要である。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-8 答

答え:× 

定期建物賃貸借は期間満了によって確定的に終了する契約です。したがって正当事由は不要です。

定期建物賃貸借-9

問:定期建物賃貸借契約において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗できない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合は、通知をしてから6ヶ月で契約の終了を借主に対抗できる。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-9 答

答え:○ 

正しいです。借地借家法38条第4項の通りです。なお、東京地裁平成21年3月19日判決(判時2054号98頁)についても公式テキストp.507に書かれています。目を通しておきましょう。

定期建物賃貸借-10

問:定期建物賃貸借契約では、居住用建物の賃貸借(床面積が200㎡未満に限る)において、建物の賃借人が、転勤・療養・介護その他のやむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができ、解約の申入れの日から1ヶ月を経過すると契約は終了する。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-10 答

答え:○ 

借地借家法第38条第5項の通りです。

問題文に「定期建物賃貸借」「居住用」とあれば、「200㎡」「やむを得ない事情」「賃借人が解約の申入れをできる」「解約の申入れから1ヶ月で契約終了」などを連想できるようにしておくと良いでしょう。

定期建物賃貸借-11

問:定期建物賃貸借契約の期間満了後、同じ賃借人がさらに建物を賃借しようとするときに限り、契約を更新できる。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-11 答

答え:× 

定期建物賃貸借契約は契約の更新がない賃貸借契約です。同じ賃借人がさらに建物を借りる場合には再契約となり、前の契約内容とは別個の契約を締結することになります。

定期建物賃貸借-12

問:定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば事足りる。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-12 答

答え:× 

間違えた方は借地借家法第38条第2項、すなわち「(期間の定めのある)建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」を思い出しましょう。

ここには「あらかじめ」とあります。定期建物賃貸借契約について、契約の更新がなく・・・という重要な点については、契約するための書類=契約書を作成する前に、別の書面でもって説明しなければなりません。

なお、この問は平成26年度の宅建試験問12肢3を用いました。

定期建物賃貸借-13

問:定期建物賃貸借契約において、借賃の改定を行わないもしくは行う旨の特約をしていたとしても、建物の借賃が経済事情の変動又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、建物の借賃の額の増減を請求することができる。

 

答は○でしょうか?×でしょうか?判断した根拠は何でしょうか?

一問一答 定期建物賃貸借-13 答

答え:× 

問題文の後半部分「建物の借賃が経済事情の変動又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、建物の借賃の額の増減を請求することができる」は借地借家法第32条1項の通り(文言は一部改変)ですが、借地借家法第38条第7項には「第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。」とあります。

したがって、定期建物賃貸借契約において、借賃の改訂に係る特約がある場合には(ココが重要!)、借賃増額請求はできないことになります。

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