2021年6月10日更新
定期建物賃貸借は毎年出題されている重要論点です。一問一答形式で13問を用意しました。根拠を明らかにしながら正誤判定できるよう習熟してください。
賃貸不動産経営管理士試験一問一答
定期建物賃貸借-1
問 定期建物賃貸借契約は、かならず公正証書で契約しなければならない。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-1 答
× 定期建物賃貸借契約は、公正証書を含む書面等によって契約しなければなりません。
なお、事業用定期借地契約は公正証書によって行わなければなりません（借地についてはまず出題されないと思います）。混同しないよう、注意してください。
定期建物賃貸借-2
問 定期建物賃貸借契約を締結の際、貸主はあらかじめ賃貸不動産の借主に対して更新がないこと、期間の満了によって建物賃貸借契約が終了することについて口頭で説明すればよい。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-2 答
× 定期建物賃貸借契約は、公正証書を含む書面等によって契約しなければなりません。
したがって、「更新がないこと、期間の満了によって建物賃貸借契約が終了することについて、口頭で説明すればよい」は不正解です。
定期建物賃貸借契約を締結の際、貸主は、あらかじめ、賃貸不動産の借主に対して更新がないこと、期間の満了によって建物賃貸借契約が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（公式テキスト改訂3版p.504）。
定期建物賃貸借-3
問：定期建物賃貸借契約において、建物の貸主があらかじめ賃貸不動産の借主に対して更新がないこと、期間の満了によって当該建物の賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付しただけにとどまり、説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-3 答
答え：○
借地借家法第38条第1項に規程されているとおり、定期建物賃貸借契約は公正証書等の書面によっての契約となります。契約の際、貸主はあらかじめ、建物の建物の賃貸借には契約の更新がなく、期間の満了により建物賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法第38条第2項）。そして、この説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする定めが無効となり（借地借家法第38条第3項）、定期建物賃貸借契約ではなく建物賃貸借になります。公式テキスト改訂3版504ページを読んでおきましょう。
定期建物賃貸借-4
問：定期建物賃貸借契約において、期間が1年以上である場合には、建物の貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間（通知期間）に、建物の借主に対して期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の借主に対抗することができない。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-4 答
答え：○
借地借家法第38条第4項には、「第１項の規定による建物の賃貸借（筆者注：期間の定めがある建物の賃貸借すなわち定期建物賃貸借のこと）において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。」とあります。
定期建物賃貸借-5
問：定期建物賃貸借契約の期間は、1年未満でもよい。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-5 答
答え：○
普通借家契約の場合、契約を1年未満としたときは期間の定めのない契約となります（借地借家法第29条第1項）。
一方、定期建物賃貸借契約では、1年未満の契約も可能です（借地借家法第38条第1項に、「第29条第1項の規程を適用しない」とあります）。
「定期建物賃貸借契約の契約期間は必ず1年以上でなければならない」という問題が出たら、それは引っかけです。注意しましょう。
定期建物賃貸借-6
問：期間が1年未満の定期建物賃貸借契約の場合でも、建物の貸主は、契約期間終了前6ヶ月前までに、建物の借主に対して期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければならない。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-6 答
答え：×
定期建物賃貸借契約では、1年未満の契約も可能です（借地借家法第38条第1項に、「第29条第1項の規程を適用しない」とあります）。
この場合、「建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。」という借地借家法第38条第4項の終了通知は必要ありません。
定期建物賃貸借-7
問：定期建物賃貸借契約をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないが、この説明をしなかった場合、契約はすべて無効になってしまう。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-7 答
答え：×
問題文の前半は借地借家法第38条第2項の通りですが、後半の「この説明をしなかった場合、契約はすべて無効になってしまう」は誤りです。この場合の契約は定期の部分が無効となりますが、建物賃貸借契約は有効です。
定期建物賃貸借-8
問：定期建物賃貸借契約において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗できない。このときの通知には正当事由が必要である。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-8 答
答え：×
定期建物賃貸借は期間満了によって確定的に終了する契約です。したがって正当事由は不要です。
定期建物賃貸借-9
問：定期建物賃貸借契約において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間（通知期間）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗できない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合は、通知をしてから6ヶ月で契約の終了を借主に対抗できる。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-9 答
答え：○
正しいです。借地借家法38条第4項の通りです。なお、東京地裁平成21年3月19日判決（判時2054号98頁）についても公式テキストp.507に書かれています。目を通しておきましょう。
定期建物賃貸借-10
問：定期建物賃貸借契約では、居住用建物の賃貸借（床面積が200㎡未満に限る）において、建物の賃借人が、転勤・療養・介護その他のやむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができ、解約の申入れの日から1ヶ月を経過すると契約は終了する。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-10 答
答え：○
借地借家法第38条第5項の通りです。
問題文に「定期建物賃貸借」「居住用」とあれば、「200㎡」「やむを得ない事情」「賃借人が解約の申入れをできる」「解約の申入れから1ヶ月で契約終了」などを連想できるようにしておくと良いでしょう。
定期建物賃貸借-11
問：定期建物賃貸借契約の期間満了後、同じ賃借人がさらに建物を賃借しようとするときに限り、契約を更新できる。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-11 答
答え：×
定期建物賃貸借契約は契約の更新がない賃貸借契約です。同じ賃借人がさらに建物を借りる場合には再契約となり、前の契約内容とは別個の契約を締結することになります。
定期建物賃貸借-12
問：定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば事足りる。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-12 答
答え：×
間違えた方は借地借家法第38条第2項、すなわち「（期間の定めのある）建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」を思い出しましょう。
ここには「あらかじめ」とあります。定期建物賃貸借契約について、契約の更新がなく・・・という重要な点については、契約するための書類＝契約書を作成する前に、別の書面でもって説明しなければなりません。
なお、この問は平成26年度の宅建試験問12肢3を用いました。
定期建物賃貸借-13
問：定期建物賃貸借契約において、借賃の改定を行わないもしくは行う旨の特約をしていたとしても、建物の借賃が経済事情の変動又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、建物の借賃の額の増減を請求することができる。
答は○でしょうか？×でしょうか？判断した根拠は何でしょうか？
一問一答 定期建物賃貸借-13 答
答え：×
問題文の後半部分「建物の借賃が経済事情の変動又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、建物の借賃の額の増減を請求することができる」は借地借家法第32条1項の通り（文言は一部改変）ですが、借地借家法第38条第7項には「第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。」とあります。
したがって、定期建物賃貸借契約において、借賃の改訂に係る特約がある場合には（ココが重要！）、借賃増額請求はできないことになります。
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ちなみに、昨年度試験の問49は解答速報の正解肢が各社で2と3に別れました。資格スクール・講師の中には当初2にしていたのを3に変更したり、3を2に変更したりしていた所もありましたが、試験日当日から解答を2とし、その後一切変更しなかったのは工藤講師だけでした。
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賃貸借契約は、初めて学習する方にとってかなり時間がかかりますので、ここさえきっちりおさえておけば後の学習がぐっと楽になります。今から学習し始めれば時間の使い方に余裕ができます。毎日少しずつでも良いので、1ヶ月で一通り終えられるようがんばりましょう！
※なお、今年度は初めて「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」から出題されます。よって、これまで出題されてきた賃貸住宅管理業者登録制度からは出題されなくなります。
したがって、2020年版総合講義第2編賃貸住宅管理業者登録制度および2021過去問解析講座上巻問4〜問31については「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」に準拠した改訂版が届いてから学習しましょう。
◆改訂版テキスト・問題集は6月末に発送予定です。こちらが届いたら 今年の最重点ポイントである「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」から学習し始めましょう。
アガルートアカデミー・2021年合格目標賃貸不動産経営管理士試験総合カリキュラム
その他の試験対策
◆2021年度版賃貸不動産経営管理士試験テキスト・問題集は、例年だと概ね4月下旬ごろから発売され始めますが今年は6月以降となっています。
「早く勉強を始めたい方」は、賃貸借・借地借家法・相続・宅建業法などについて実質無料で利用できる『2021年版 パーフェクト宅建士聞くだけ（全3巻）』を使って
- 賃貸借（8分53秒）
- 借地借家法-借家関係（16分51秒）
- 不動産物権変動（24分41秒）
- 抵当権（23分46秒）
- 連帯債務（8分12秒）
- 保証債務（9分56秒）
- 相続（20分29秒）
- 宅建業法の広告関連の規制等（8分14秒）
- 宅建業法の報酬額の制限（6分35秒）
- 税の基礎知識（5分29秒）
- 不動産取得税・固定資産税（14分27秒）
- 土地・建物の譲渡所得等（8分59秒）
- その他の国税（12分2秒）
など、合計2時間48分34秒を聞いて一通り学習してしまうことをおすすめします。隙間時間などを利用して繰り返し聴くと記憶に定着しやすいです。
また、令和2年度試験では宅建業法（問16の重要事項説明）や景品表示法（問18）もで出題されています。宅建業法についてはここに上げた項目以外についても学習しておいたほうが良いでしょう。
Amzonのオーディオブックサービス（本の読み上げサービス）である「Audible（オーディブル）」に初めて登録する方は、Audibleを30日間無料で利用できます。
『2021年版 パーフェクト宅建士聞くだけ（全3巻）』も、初回登録の方は無料で利用できます。しかも、ダウンロードしてしまえばAudibleを退会してからもずっと利用できます。
ナレーションは日建学院の教材でおなじみに佐藤まり江さんが担当しています。スマホ・タブレットの読み上げ機構の無機質な音声とはまったく違い、とても聴きやすいです。
Audibleに登録したことがない方は、「無料体験で入手する」とのオレンジ色のボタンが表示されますので、そこからの手続きとなります。その下には「¥12,500で購入」のボタンも表示されますが、こちらでの利用はおすすめしません。誤って購入した場合は返品できます（返品できるのは30日以内のみ、未開封は全額、開封は半額返金となります）。Audibleに再登録する方は月額利用料¥1,500で、その月に利用できるコイン1つで聴けます。
なお、『2021年版 パーフェクト宅建士聞くだけ（全3巻）』は全部で12時間20分ですので、1日105時間聞けば1週間で宅建試験全範囲を一通り把握できます。今年度宅建試験を受験する方が最初に学習するのにも最適です。
もちろん、これだけでは賃貸不動産経営管理士試験の範囲はカバーできません。必ず今年度版のテキスト・問題集や通信講座などで学習してください。特に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」についての学習は必須です。
令和3年度版賃貸不動産管理の知識と実務
◆昨年度版までは「公式テキスト」と呼ばれていて賃貸不動産経営管理士講習のテキストとして指定されていました。しかしながら、今年度版については賃貸不動産経営管理士協議会HPから「公式テキスト」との表記がなくなりました。
協議会HPには、本書の使用目的を「賃貸不動産経営管理士試験の学習教材として」および「各種講習の教材として」とあります。おそらく賃貸不動産経営管理士講習でも使用されるものと思われますので、当記事では本書を「講習用テキスト」と呼ぶことにします。
◆試験合格には講習用テキストは不要という意見もありますが、管理人はそうは思いません。
なぜなら、賃貸不動産経営管理士試験はこれまでの公式テキストからの出題率が極めて高く、しかも公式テキストの文言ほぼそのままもしくは数ヶ所改変しているだけの文章が肢問として数多く出題されてきた事実があるからです。
実際に平成29年度試験問題で確認したところ、公式テキストからの出題率はなんと98.1%でした【賃貸不動産経営管理士試験：公式テキストからの出題率(平成29年度) 】。公式テキストの文言には慣れておいたほうが良いです。例年通りなら今年度試験も「講習用テキスト」から少なからず出題されると予想されます。
◆講習用テキスト以外で管理人がおすすめしているのは『賃貸不動産経営管理士基本テキスト』と『賃貸不動産経営管理士過去問題集』です。
※2021年度版は6月と7月に発売予定です。
賃貸不動産経営管理士試験過去問、関連記事
◆賃貸不動産経営管理士試験過去問平成30年度・平成29年度・平成28年度問1〜問40の解説はこちらのページにリンクしてあります。
【過去問】平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成29年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成28年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率データはこちらです。
＞＞＞賃貸不動産経営管理士試験の合格率と難易度について
◆令和3年度(2021)賃貸不動産経営管理士試験日情報です。
＞＞＞令和3年度(2021)賃貸不動産経営管理士試験日・申し込み日程・試験概要について
◆当ブログでは、本試験日（2021年11月21日）の夕方から令和3年度2021賃貸不動産経営管理士試験合格点・合格ラインボーダー予想および解答速報 をお届けします。自己採点にお役立てください。
◆令和3年度賃貸不動産経営管理士試験は全国25地域で実施される予定です。試験会場情報はこちらの記事をご参照ください。
＞＞＞賃貸不動産経営管理士試験令和3年度(2021)各都市の試験会場情報と試験日・申し込み日程
2020年度試験は50問120分になったことで難易度が上がりました（問題数が多くなったことだけでも受験生により負荷がかかります）。
さらに、賃貸不動産経営管理士が国家資格となったため、資格の権威化を進めようと合格率をさらに絞るかもしれません。この傾向は年々強まると予想されます（あくまで管理人個人の意見です）。
なるべく早いうちに賃貸不動産経営管理士試験の合格を勝ち取っておいたほうが良いでしょう。