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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成30年度問9(サブリース方式による賃貸管理)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成30年度問9(サブリース方式による賃貸管理)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しました。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強することと言えます。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは手間がかかります。このエントリーが賃貸不動産経営管理士試験合格の一助になれば幸いです。

賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問9

平成30年度

【問9】管理業者がサブリース方式により賃貸管理を行う場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 サブリース方式による管理の場合、管理業者は原賃貸人の代理人の立場で賃貸物件を借り受けている。

2 転借人が転貸借契約の終了により賃貸物件を明け渡した場合、原賃貸人と管理業者は、転借人に対して、連帯して敷金返還債務を負う。

3 原賃貸借契約が管理業者の債務不履行により解除された場合、原賃貸人が転借人に対して明渡しを請求したとき、転貸借契約も終了する。

4 原賃貸借契約が合意解約された場合、原賃貸人が転借人に対して明渡しを請求したとき、転貸借契約も終了する。

 

平成30年度問9:賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問9に該当する部分は主に公式テキスト改訂3版第3編管理業務の受託 第3章に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.306には、「管理業者は、原賃貸人(建物の所有者である場合が多い)との間で賃貸借契約を締結するため、原賃貸人との関係では借主の地位に立つとあります。

したがって、選択肢1は誤りです。

公式テキスト改訂4版ではp.289に同じ記述があります。

◆選択肢2について公式テキストp.306の用語の定義に、転貸借契約契約は「管理業者と借主の間の賃貸借契約」とあります。同様に、p.307には「サブリース方式に基づく賃貸管理においては、管理業者が貸主(転貸人)であり、入居者が借主(転借人)であって、両者間で転貸借契約が締結される。そして、管理業者は、転借人に対して、賃貸借契約(転貸借契約)に基づいて、直接の管理と義務を有することになる」とあります。

このため、「原賃貸人と転借人の間には、直接の契約関係は生じない」p.309)ことになります。

したがって、選択肢2は誤りです。

なお、p.309には「転借人は原賃貸人に対して直接の義務を負う(民法第163条第1項)」とあることは付け加えておきます。

公式テキスト改訂4版ではp.289〜292にかけて同じ記述があります。

◆選択肢3について公式テキストp.308には、「原賃貸借契約が借主の債務不履行により解除され終了した場合、転貸借契約は、原賃貸人が転借人に対して賃貸物件の返還を請求したときに、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する(最判9.2.25 判タ936号175頁)とあります。

したがって選択肢3は正しいです。

公式テキスト改訂4版ではp.294に同様の記述があります。

◆選択肢4について公式テキストp.311には、「原賃貸人と借主とが原賃貸借契約を合意解除しても、この解除を転借人に対抗することはできない(最判昭37.2.1 民集58号411頁)とあります。

したがって選択肢4は誤りです。

公式テキスト改訂4版ではp.294に同様の記述があります。

選択肢4は平成29年度問9でも出題されました。

以上、正解の選択肢は3、正解番号は3です。

次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問10です。

 

◆平成29年度・平成28年度過去問はこちらです。

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

◆賃貸不動産経営管理士試験は試験範囲がもっとも重なっている宅地建物取引士資格試験と比べると出題文の字数・構造とも難易度が低いです。とはいえ、2018年度試験の合格点は過去最高の29点。正答率72.5%が要求されました。しっかり準備しておきましょう。

令和元年度(2019)賃貸不動産経営管理士試験の申し込みは2019年8月16日から始まります。申し込み手続きは簡単ですので、早めに済ませましょう。〆切は9月26日です(当日消印有効)。

◆当ブログでは、本試験日(2019年11月17日)の夕方から賃貸不動産経営管理士試験解答速報および合格点・合格ライン予想情報をお届けします。自己採点にお役立てください。

宅建士・FPとのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。

なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます(賃貸不動産経営管理士試験の4週間前)。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法(の借家部分)、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。 

宅建の合格率は15〜17%。賃貸不動産経営管理士試験よりはるかに低いです。もし独学で受験するなら、テキスト選びが合格の鍵を握ります。

独学・初学者向けのおすすめテキスト・問題集・過去問集はこちらにまとめました。早めに準備して、問題集・過去問題集とともに何度も何度も繰り返し学習しましょう。

賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。

FP(ファイナンシャル・プランニング技能士)も賃貸不動産経営管理士と合性が良い資格です。試験範囲6分野の中に不動産と相続があるからです。FP3級は合格率60%ほどと難易度が低く独学・短期間(1ヶ月ほど)の勉強でも受かりやすい資格試験です。FPはお金の入門に最適な資格。賃貸不動産経営管理士試験終了後でも1月試験を申し込めます(受検申し込み期限は12月3日)。余力があったらぜひ受けてみて下さい。

なお、FPは2級までとっておきたい資格です。FP2級の合格率は20〜40%程度と3級とは段違いになりますが独学で合格できます。1月のFP3級に合格したら5月のFP2級合格を目指しましょう。

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