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賃貸不動産経営管理士試験過去問解説 平成29年度 問9(サブリース方式による賃貸管理)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成29年度問9について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験の過去問には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験の対策は公式テキストを中心に勉強する、というのが一つの方法です。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのも一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成29年度問9

平成29年度

【問9】 サブリース方式による賃貸管理において原賃貸借契約が終了した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 原賃貸借契約を転貸人の債務不履行を原因として解除する場合、転借人に対し、解除に先立って催告しなければ、債務不履行解除を転借人に対抗することができない。

2 原賃貸借契約が転貸人の債務不履行を原因として解除された場合、転貸借契約も解除されたものとみなされる。

3 原賃貸人と転貸人が原賃貸借契約を合意解約した場合、原賃貸人は合意解約を転借人に対抗することができる。

4 原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、原賃貸人は原賃貸借契約の終了を転借人に通知しなければ、原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができない。

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成29年問9に該当する部分は公式テキスト第3編管理業務の受託第3章サブリース方式に書かれています。

 

◆選択肢1について公式テキストp.311には、「原賃貸人は転借人に催告することなく、原賃貸借契約を解除することができると判示している(最判昭49.5.30 裁判集民112号9頁、最判平6.7.18 判タ888号118頁)」とあります。解除に先立って催告は不要です。

したがって、選択肢1は不適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.310-311「原賃貸借契約が債務不履行により解除されると、転貸借契約は原賃貸借契約の上に成立しているものであるため、転借人はよって立つ基礎を失うことになる。(中略)原賃貸借契約が借主の賃料不払いにより解除された場合に、原賃貸人が転借人に対して賃貸物件の返還を請求したとき、転貸借契約は転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する(最判平9.2.25 判タ936号175頁)」とあります(下線は筆者による)。

原賃貸借契約が転貸人の債務不履行を原因として解除された場合、自動的に転貸借契約が解除されたものとみなされるわけではありません。

したがって、選択肢2は不適切です。

◆選択肢3について公式テキストp.311には、「原賃貸人と借主とが原賃貸借契約を合意解除しても、この解除を転借人に対抗することはできない(最判昭37.2.1 民集58号441頁)」とあります(「借主」は転借人のことです)。

したがって、選択肢3は不適切です。

◆選択肢4について公式テキストp.312には、「原賃貸借契約が期間満了または解約申入れにより終了する場合、原賃貸人は、原賃貸借の終了を転借人に通知しなければ、原賃貸借の終了を転借人に対抗することができない(借地借家法第34条第1項)(東京高判11.6.29 判時1694号90頁)とあります。

したがって、選択肢4は適切です。

なお、「通知があれば、転貸借契約は通知後6ヶ月たって終了」します。

以上、適切な選択肢は4 、正解番号は4です。正答率は50%。重要度★★。

正答率はKenビジネススクール2017賃貸不動産経営管理士解答速報、重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より


感想:「原賃貸借契約」は、ひらたく言えば物件オーナーとサブリース会社との契約、「転貸借契約」はサブリース会社と転借人=入居者との契約です。文言はまぎらわしいですが、それぞれの関係を図に書くと理解しやすくなります。

重要度は★★になっていますが、原賃貸人と転借人の関係は必ず出題されると思われます。しっかり整理しておきましょう。 

平成29年度の過去問解説

賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産等統計 
問2:賃貸不動産経営管理士の業務 
問3:登録制度 
問4:登録制度 
問5:管理受託契約
問6:登録制度 
問7:基幹事務 
問8:サブリース方式による賃貸管理 
問9:サブリース方式による賃貸管理 
問10:借主の募集
問11:借主の募集・入居者決定  

賃貸借契約

問12:定期建物賃貸借 
問13:賃貸借契約・解約申入れ 
問14:敷金の承継 
問15:賃貸借契約の保証
問16:賃貸借契約の承継・共有 
問17:賃貸建物の修繕 
問18:賃貸借契約の解除 
問19:契約書の記載 
問20:賃貸借契約の更新
問21:賃料改定

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管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問22:内容証明郵便と公正証書の意義 
問23:未収賃料の経理上の処理 
問24:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 
問25:住環境の整備
問26:ガイドライン 
問27:ガイドライン 
問28:共同住宅の避難施設等 
問29:建物の耐震診断 
問30:給水設備・給湯設備
問31:消防用設備 
問32:賃貸用建物の企画提案 
問33:PMとAM 
問34:保険 
問35:租税公課
問36:不動産賃貸経営の法人化

4問免除問題

問37:賃貸管理の意義 
問38:倫理憲章 
問39:屋根・外壁等 
問40:換気設備

 

賃貸不動産経営管理士試験のおすすめテキスト

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『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』

公式テキストは平成29年に出版された改訂3版が今年度・平成30年度試験にも使われます。購入の際は必ず正誤表を参照しましょう。

https://www.taisei-shuppan.co.jp/content/files/support/3285tsuiho3.pdf 

 

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