賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成29年度問36（不動産賃貸経営の法人化）について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
賃貸不動産経営管理士試験の過去問には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版：賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験の対策は公式テキストを中心に勉強する、というのが一つの方法です。
とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのも一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成29年度問36
平成29年度
【問36】 不動産賃貸経営に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1 個人貸主においては、超過累進税率の適用により所得が増えれば税率も上 がるが、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、個人の所得が分散し、結果として税率の緩和を図ることができる。
2 不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。
3 不動産所有者が自ら設立した資産管理会社に対して支払った管理料が不相当に高額である場合には、税務調査により、管理料の一部につき、必要経費計上が否認されることがある。
4 一般的に、空室リスクを管理業者が負担するサブリース方式による場合の管理料は、空室リスクを管理業者が負担しない管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。/p>
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成29年問36に該当する部分は主に公式テキスト第8編賃貸業への支援業務（第3章II-2プロパティマネジメント）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストp.971には、「個人事業の場合には、不動産のオーナー1人だけの所得であり、超累進課税率の適用により、所得が増えれば増えるほど税率があがるという構造となっている。そこで、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、個人であるオーナーと資産管理会社に所得を分散させ、超累進課税率の緩和を測るものである」とあります。
したがって、選択肢1は適切です。
◆選択肢2について公式テキストp.972には、「一般的に所得がおおむね700万円ぐらいまでは個人として事業を行った方が税率が低いため有利であり、800万円を超えると法人の方が有利といえる」とあります。
法人化は所得の多寡を問わず有利ではありません。
したがって、選択肢2は不適切です。
◆選択肢3について公式テキストp.977には、「管理受託会社やサブリース会社の場合で、個人オーナーが資産管理会社に支払った管理料が著しく高い場合には、その高額の部分の部分について「同族会社の行為又は計算の否認規程」を根拠に税務署長の判断により、必要経費計上が否認される」とあります。
したがって、選択肢3は適切です。
◆選択肢4について公式テキストp.978の(6)不動産管理料の設定方法には、「管理受託会社の場合、不動産管理料として（中略）一般的に、4〜6%程度の管理料で業務を請け負っている場合が多く、同族会社で経営する場合には（中略）8%程度が限度であると考えられる。（中略）サブリース会社の場合、管理受託会社と比べ空室リスクを会社が負うため、不動産管理料は10〜15%程度と考えられる」とあります。
したがって、選択肢4は適切です。
以上、不適切な選択肢は2、正解番号は2です。正答率は94%。重要度★★。
正答率はKenビジネススクール2017賃貸不動産経営管理士解答速報、重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より
賃貸不動産経営管理士平成29年度過去問解説
賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集
問1：賃貸不動産等統計
問2：賃貸不動産経営管理士の業務
問3：登録制度
問4：登録制度
問5：管理受託契約
問6：登録制度
問7：基幹事務
問8：サブリース方式による賃貸管理
問9：サブリース方式による賃貸管理
問10：借主の募集
問11：借主の募集・入居者決定
賃貸借契約
問12：定期建物賃貸借
問13：賃貸借契約・解約申入れ
問14：敷金の承継
問15：賃貸借契約の保証
問16：賃貸借契約の承継・共有
問17：賃貸建物の修繕
問18：賃貸借契約の解除
問19：契約書の記載
問20：賃貸借契約の更新
問21：賃料改定
管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等
問22：内容証明郵便と公正証書の意義
問23：未収賃料の経理上の処理
問24：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
問25：住環境の整備
問26：ガイドライン
問27：ガイドライン
問28：共同住宅の避難施設等
問29：建物の耐震診断
問30：給水設備・給湯設備
問31：消防用設備
問32：賃貸用建物の企画提案
問33：PMとAM
問34：保険
問35：租税公課
問36：不動産賃貸経営の法人化
4問免除問題
問37：賃貸管理の意義
問38：倫理憲章
問39：屋根・外壁等
問40：換気設備
注：法改正・新法施行などによって成立しなくなった問題があります。必ず最新の教材で学習してください。
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