賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成29年度問36（不動産賃貸経営の法人化）について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
賃貸不動産経営管理士試験の過去問には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版：賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験の対策は公式テキストを中心に勉強する、というのが一つの方法です。
とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのも一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。
- 賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成29年度問36
- 平成29年度の過去問解説
- 賃貸不動産経営管理士試験過去問
- 宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう
- 賃貸不動産経営管理士試験のおすすめテキスト
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成29年度問36
平成29年度
【問36】 不動産賃貸経営に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1 個人貸主においては、超過累進税率の適用により所得が増えれば税率も上 がるが、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、個人の所得が分散し、結果として税率の緩和を図ることができる。
2 不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。
3 不動産所有者が自ら設立した資産管理会社に対して支払った管理料が不相当に高額である場合には、税務調査により、管理料の一部につき、必要経費計上が否認されることがある。
4 一般的に、空室リスクを管理業者が負担するサブリース方式による場合の管理料は、空室リスクを管理業者が負担しない管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。/p>
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成29年問36に該当する部分は主に公式テキスト第8編賃貸業への支援業務（第3章II-2プロパティマネジメント）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストp.971には、「個人事業の場合には、不動産のオーナー1人だけの所得であり、超累進課税率の適用により、所得が増えれば増えるほど税率があがるという構造となっている。そこで、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、個人であるオーナーと資産管理会社に所得を分散させ、超累進課税率の緩和を測るものである」とあります。
したがって、選択肢1は適切です。
◆選択肢2について公式テキストp.972には、「一般的に所得がおおむね700万円ぐらいまでは個人として事業を行った方が税率が低いため有利であり、800万円を超えると法人の方が有利といえる」とあります。
法人化は所得の多寡を問わず有利ではありません。
したがって、選択肢2は不適切です。
◆選択肢3について公式テキストp.977には、「管理受託会社やサブリース会社の場合で、個人オーナーが資産管理会社に支払った管理料が著しく高い場合には、その高額の部分の部分について「同族会社の行為又は計算の否認規程」を根拠に税務署長の判断により、必要経費計上が否認される」とあります。
したがって、選択肢3は適切です。
◆選択肢4について公式テキストp.978の(6)不動産管理料の設定方法には、「管理受託会社の場合、不動産管理料として（中略）一般的に、4〜6%程度の管理料で業務を請け負っている場合が多く、同族会社で経営する場合には（中略）8%程度が限度であると考えられる。（中略）サブリース会社の場合、管理受託会社と比べ空室リスクを会社が負うため、不動産管理料は10〜15%程度と考えられる」とあります。
したがって、選択肢4は適切です。
以上、不適切な選択肢は2、正解番号は2です。正答率は94%。重要度★★。
正答率はKenビジネススクール2017賃貸不動産経営管理士解答速報、重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より
平成29年度の過去問解説
賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集
問1：賃貸不動産等統計
問2：賃貸不動産経営管理士の業務
問3：登録制度
問4：登録制度
問5：管理受託契約
問6：登録制度
問7：基幹事務
問8：サブリース方式による賃貸管理
問9：サブリース方式による賃貸管理
問10：借主の募集
問11：借主の募集・入居者決定
賃貸借契約
問12：定期建物賃貸借
問13：賃貸借契約・解約申入れ
問14：敷金の承継
問15：賃貸借契約の保証
問16：賃貸借契約の承継・共有
問17：賃貸建物の修繕
問18：賃貸借契約の解除
問19：契約書の記載
問20：賃貸借契約の更新
問21：賃料改定
管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等
問22：内容証明郵便と公正証書の意義
問23：未収賃料の経理上の処理
問24：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
問25：住環境の整備
問26：ガイドライン
問27：ガイドライン
問28：共同住宅の避難施設等
問29：建物の耐震診断
問30：給水設備・給湯設備
問31：消防用設備
問32：賃貸用建物の企画提案
問33：PMとAM
問34：保険
問35：租税公課
問36：不動産賃貸経営の法人化
4問免除問題
問37：賃貸管理の意義
問38：倫理憲章
問39：屋根・外壁等
問40：換気設備
賃貸不動産経営管理士試験過去問
賃貸不動産経営管理士試験過去問平成29年度
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賃貸不動産経営管理士試験過去問平成28年度
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宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう
賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。
なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。
むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。
2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます（賃貸不動産経営管理士試験の4週間前）。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法（の借家部分）、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。
もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。
宅建の合格率は15〜17%。賃貸不動産経営管理士試験よりはるかに低いです。もし独学で受験するなら、テキスト選びが合格の鍵を握ります。
独学・初学者向けのおすすめテキスト・問題集・過去問集はこちらにまとめました。早めに準備して、問題集・過去問題集とともに何度も何度も繰り返し学習しましょう。
賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。
なお、FP（ファイナンシャル・プランニング技能士）も賃貸不動産経営管理士と合性が良い資格です。試験範囲6分野の中に不動産と相続があるからです。FP3級は合格率60%ほどと難易度が低く、独学・短期間の勉強でも受かりやすい資格試験です。
FPは2級までとっておきたい資格です。FP2級の合格率は20%程度になりますが独学で合格できます。
賃貸不動産経営管理士試験のおすすめテキスト
おすすめテキスト・問題集です。
おすすめの理由はこちらの記事をご参照ください。
【賃貸不動産経営管理士試験】おすすめテキスト・問題集 - 賃貸不動産経営管理士合格応援ブログ
『賃貸不動産経営管理士試験対策問題集』5月14日発売。
『賃貸不動産経営管理士試験対策テキスト』6月4日発売です。出題ランクSおよびAの項目は絶対押さえておきましょう。
これもおすすめ。過去問の解説が『試験対策問題集』より丁寧。
ぜひこのレビューを参考になさってください。
賃貸不動産経営管理士 過去&予想問題集レビュー - 賃貸不動産経営管理士合格応援ブログ
『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版：賃貸不動産経営管理士公式テキスト』
公式テキストは平成29年に出版された改訂3版が今年度・平成30年度試験にも使われます。購入の際は必ず正誤表を参照しましょう。
https://www.taisei-shuppan.co.jp/content/files/support/3285tsuiho3.pdf
第2版が発売されました。
『通勤時間でうかる! 賃貸不動産経営管理士試験一問一答〈第2版〉』
