賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成28年度問36（空き家と不動産管理）について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問36
平成28年度
【問36】 不動産の税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1 相続人が取得した空き家やその敷地を売却した場合、所得税に関し、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の適用を受けることができる。
2 適切な管理がされていない空き家は、防災・衛生・景観等、周辺の生活環境の観点から、固定資産税が最大で6倍になる可能性がある。
3 不動産取引では、仲介手数料の支払いについては消費税が課されるが、建物や土地の購入代金については消費税が課されない。
4 土地・建物の譲渡所得は、他の所得と分離して税額を計算する「申告分離課税」という方法をとる。
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成28年問36に該当する部分は主に公式テキスト第8編賃貸業への支援業務（第4章賃貸不動産経営と税金）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストp.984には、「売却する不動産が賃貸住宅と自宅の併用住宅、店舗と事務所併用住宅等である場合には、事業用の特例だけでなく居住用財産の譲渡の特例も組み合わせて特例を採用するケースがある。
居住部分については、以下の事例がある。
a. 居住用財産の3,000万円特別控除」とあります。
したがって、選択肢1は適切です。
この設問は、正直言って「空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例」とまぎらわしいと思いました。しかしながら、問題を読み進めれば明らかに選択肢が誤りとわかります。このため、選択肢1は適切と判断するのが妥当です。
◆選択肢2について公式テキストに肢2の状況の場合に固定資産税が最大6倍になる可能性があると明記されている箇所は見当たりませんでした。
しかしながら、p.951には「不動産の所有者には、所有していることで固定資産税・都市計画税が毎年課税される。有効活用していない土地すなわと更地に、住宅等（自己の居住用だけでなく、賃貸用のアパート・マンションを含む）を建てることで、固定資産税・都市計画税が6分の1（または3分の1）となる」、またp.979には固定資産税について「小規模住宅用地（200㎡以下の部分）・・・課税標準×1/6」とあります。これらの用件を満たさない場合には選択肢2のように固定資産税が最大6倍になる可能性があるため、選択肢2は適切と言えます。
◆選択肢3について公式テキストp.964には、「不動産取引では、建物の購入代金や仲介手数料の支払いについては消費税が課税されるが、土地の購入代金については、消費税はかからない」とあります。
したがって、選択肢3は不適切です。
◆選択肢4について公式テキストp.981には、「個人の不動産の譲渡所得は他の所得と分離して税額を計算する「申告分離課税」という計算方法をとる」とあります。
したがって、選択肢4は適切です。
以上、不適切な選択肢は3、正解番号は3です。重要度★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より
賃貸不動産経営管理士平成28年度過去問
倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集
問1：賃貸不動産管理の意義
問2：倫理憲章
問3：個人情報保護法
問4：登録規程9条
問5：重要事項説明
問6：賃貸住宅管理業者の遵守事項
問7：登録制度の登録
問8：登録制度の遵守事項
問9：管理受託契約
問10：管理受託契約
問11：借主の募集
問12：借主の募集
賃貸借契約
問13：建物賃貸借の特約の有効性
問14：定期建物賃貸借契約
問15：賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16：賃貸借契約の保証
問17：賃貸借契約と使用貸借契約との異同
問18：書面による法律行為
問19：借主の義務と責任
問20：賃貸不動産の修繕
問21：敷金
問22：未収賃料の回収
問23：賃貸借契約の解除
管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等
問24：ガイドライン
問25：借主の居住ルールと苦情処理
問26：鍵の管理
問27：アウトソーシング
問28：ガイドライン
問29：建ぺい率
問30：建物の維持管理
問31：消防用設備等
問32：昇降機設備・機械式駐車場設備
問33：賃貸不動産の企画提案の事業収支
問34：不動産証券化とプロパティマネジメント
問35：空き家と不動産管理
問36：不動産の税金
4問免除問題
問37：空き家と不動産
問38：建築構造
問39：換気設備
問40：保険
注：法改正・新法施行などによって成立しなくなった問題があります。必ず最新の教材で学習してください。
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