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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成28年度問28(ガイドライン)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成28年度問28(ガイドライン)について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。 

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問28

平成28年度

【問28】ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた場合で、入居1年後の退去の際、クロス(耐用年数6年)に借主が補修費用を負担すべき損耗等があった。その張替え費用が6万円である場合、ガイドラインで示されている下記グラフによれば借主が負担すべき金額は2万円である。

賃貸不動産経営管理士試験平成28年度問1画像
2 ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、「経年変化・通常損耗」である。 

賃貸不動産経営管理士試験平成28年問28-2

3 ガイドラインによれば、襖紙や障子紙の毀損等については、経過年数を考慮せず、借主に故意過失がある場合には、張替え等の費用を借主の負担とするのが妥当とされている。

4 ガイドラインによれば、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合には、借主負担と判断される場合が多いと考えられている。

 (問1、問2の図はhttps://www.chintaikanrishi.jp/assets/common/else/past_question_2016.pdfより引用)

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成28年問28に該当する部分は主に公式テキスト第6編管理実務(第2章VI明渡し・原状回復)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.706には、「入居時点の設備等の状況は、必ずしも価値100%のものばかりではないので、その状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することになる。とあります。

また、公式テキストp.707図4にグラフの注釈として、「入居時の設備等の状態により、左方にシフトさせる。新築や交換、張替えの直後であれば、始点は(入居年数、割合)=(0年、100%)となる。とあります。

問題文で「新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた」とありますので(入居年数、割合)=(3年、50%)が始点となります。

クロスの耐用年数については公式テキストp.708「6年で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する」とありますが、
問題文にもクロスの耐用年数は6年と明記されています。

新築から3年経過しているので、借主が入居した時点でのクロスの残存価値は6万円(クロスの張替え費用)×50%の3万円です。そして、「入居1年後の退去の際、クロス(耐用年数6年)に借主が補修費用を負担すべき損耗等があった」ため、借主はクロスの耐用年数3年のうち残り2年分、すなわち残存価値3万円×2/3を負担しなければなりません。つまり借主の負担は2万円となります。

したがって、選択肢1は適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.698の図2の該当箇所には、「善管注意義務違反、故意・過失、その他とあります。

したがって、選択肢2は不適切です。

空欄Aには「経年変化・通常損耗」が入ります。

◆選択肢3について公式テキストp.707には「襖紙や障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまないことから、経過年数を考慮せず、張替え等の費用については毀損等を発生させた借主の負担とするのが妥当であるとしている」とあります。

したがって、選択肢3は適切です。

◆選択肢4について公式テキストp.702には、「ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合いは賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸物件でのペットの飼育が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられるとあります。

したがって、選択肢4は適切です。

以上、不適切な選択肢は2、正解番号は2です。重要度★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

 

ガイドラインに関する問題は頻出傾向にあります。しっかり学習しておきましょう。

平成28年度の過去問解説

倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産管理の意義 
問2:倫理憲章 
問3:個人情報保護法 
問4:登録規程9条 
問5:重要事項説明
問6:賃貸住宅管理業者の遵守事項 
問7:登録制度の登録 
問8:登録制度の遵守事項 
問9:管理受託契約 
問10:管理受託契約
問11:借主の募集
問12:借主の募集

賃貸借契約

問13:建物賃貸借の特約の有効性 
問14:定期建物賃貸借契約 
問15:賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16:賃貸借契約の保証 
問17:賃貸借契約と使用貸借契約との異同 
問18:書面による法律行為 
問19:借主の義務と責任 
問20:賃貸不動産の修繕
問21:敷金
問22:未収賃料の回収 
問23:賃貸借契約の解除

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管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問24:ガイドライン 
問25:借主の居住ルールと苦情処理
問26:鍵の管理 
問27:アウトソーシング 
問28:ガイドライン 
問29:建ぺい率 
問30:建物の維持管理
問31:消防用設備等 
問32:昇降機設備・機械式駐車場設備 
問33:賃貸不動産の企画提案の事業収支 
問34:不動産証券化とプロパティマネジメント 
問35:空き家と不動産管理
問36:不動産の税金

4問免除問題

問37:空き家と不動産 
問38:建築構造 
問39:換気設備 
問40:保険

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

 

賃貸不動産経営管理士試験過去問

賃貸不動産経営管理士試験過去問平成29年度

賃貸不動産経営管理士試験過去問平成29年度はこちらです。

賃貸不動産経営管理士試験過去問平成28年度

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成27年度 カテゴリーの記事一覧 

宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。

なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます(賃貸不動産経営管理士試験の4週間前)。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法(の借家部分)、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。 

賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。

なお、FP(ファイナンシャル・プランニング技能士)も賃貸不動産経営管理士と合性が良い資格です。試験範囲6分野の中に不動産と相続があるからです。FP3級は合格率60%ほどと難易度が低く独学・短期間の勉強でも受かりやすい資格試験です。

FPは2級までとっておきたい資格です。FP2級の合格率は20%程度になりますが独学で合格できます。

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公式テキストは平成29年に出版された改訂3版が今年度・平成30年度試験にも使われます。購入の際は必ず正誤表を参照しましょう。

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