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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成28年度問28(ガイドライン)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成28年度問28(ガイドライン)について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。 

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問28

平成28年度

【問28】ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた場合で、入居1年後の退去の際、クロス(耐用年数6年)に借主が補修費用を負担すべき損耗等があった。その張替え費用が6万円である場合、ガイドラインで示されている下記グラフによれば借主が負担すべき金額は2万円である。

賃貸不動産経営管理士試験平成28年度問1画像
2 ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、「経年変化・通常損耗」である。 

賃貸不動産経営管理士試験平成28年問28-2

3 ガイドラインによれば、襖紙や障子紙の毀損等については、経過年数を考慮せず、借主に故意過失がある場合には、張替え等の費用を借主の負担とするのが妥当とされている。

4 ガイドラインによれば、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合には、借主負担と判断される場合が多いと考えられている。

 (問1、問2の図はhttps://www.chintaikanrishi.jp/assets/common/else/past_question_2016.pdfより引用)

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成28年問28に該当する部分は主に公式テキスト第6編管理実務(第2章VI明渡し・原状回復)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.706には、「入居時点の設備等の状況は、必ずしも価値100%のものばかりではないので、その状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することになる。とあります。

また、公式テキストp.707図4にグラフの注釈として、「入居時の設備等の状態により、左方にシフトさせる。新築や交換、張替えの直後であれば、始点は(入居年数、割合)=(0年、100%)となる。とあります。

問題文で「新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた」とありますので(入居年数、割合)=(3年、50%)が始点となります。

クロスの耐用年数については公式テキストp.708「6年で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する」とありますが、
問題文にもクロスの耐用年数は6年と明記されています。

新築から3年経過しているので、借主が入居した時点でのクロスの残存価値は6万円(クロスの張替え費用)×50%の3万円です。そして、「入居1年後の退去の際、クロス(耐用年数6年)に借主が補修費用を負担すべき損耗等があった」ため、借主はクロスの耐用年数3年のうち残り2年分、すなわち残存価値3万円×2/3を負担しなければなりません。つまり借主の負担は2万円となります。

したがって、選択肢1は適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.698の図2の該当箇所には、「善管注意義務違反、故意・過失、その他とあります。

したがって、選択肢2は不適切です。

空欄Aには「経年変化・通常損耗」が入ります。

◆選択肢3について公式テキストp.707には「襖紙や障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまないことから、経過年数を考慮せず、張替え等の費用については毀損等を発生させた借主の負担とするのが妥当であるとしている」とあります。

したがって、選択肢3は適切です。

◆選択肢4について公式テキストp.702には、「ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合いは賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸物件でのペットの飼育が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられるとあります。

したがって、選択肢4は適切です。

以上、不適切な選択肢は2、正解番号は2です。重要度★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

 

ガイドラインに関する問題は頻出傾向にあります。しっかり学習しておきましょう。

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