賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成30年度問23（賃貸借契約の解除）について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版：賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。
とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問23
平成30年度
【問23】賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1 賃料の滞納が一度でもあれば、滞納自体が債務不履行に該当し、契約当事者の信頼関係を破壊するため、滞納理由について調査する必要はない。
2 賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、配達証明付き内容証明郵便を用いて催告を行うと、催告を行ったことについて裁判上の証拠となる。
3 賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、催告と解除の意思表示は別個の書面で行わなければ、解除の効果が生じない。
4 借主が長期にわたり行方不明となっている場合、すでに賃貸建物を占有しているとは言えないため、賃貸借契約の解除の意思表示をしなくても、契約は終了する。
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問23に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約第6章（肢3）におよび第6編管理実務第2章（肢1、肢2、肢4）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストp.669の「回収業務の進め方（1）賃料滞納の発生と滞納理由の調査」には、「まず、賃料滞納理由の調査が必要である。とくに、賃料滞納による契約解除が可能かは、信頼関係が破壊されているか否かが決め手となるので、滞納理由の分析が必要である」とあります。
したがって選択肢1は不適切です。
◆選択肢2について公式テキストp.671には、「信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には催告なしに解除も認められる。しかし、手続きとしては、まず滞納賃料を支払うよう催告し、そのうえで解除をするという手続きを取ることが望ましい。
解除は法律行為なので、解除の意思表示が相手方に到達する必要がある。配達証明付きの内容証明郵便で行うことが、後日裁判等になったときに意思表示の到達の証拠となることから、一般的に用いられている」とあります。
したがって選択肢2は適切です。
◆選択肢3について公式テキストp.543には、「催告後に解除の意思表示をする方法に代えて、催告と同時に「期間内に支払いが無い場合には、本書をもって建物賃貸借契約を解除することにします。」と記載して解除の意思表示を行うことも可能である（停止条件付きの契約解除）」とあります。
したがって選択肢3は不適切です。
なお、この箇所は平成29年問18肢2で出題されました。
◆選択肢4について公式テキストp.673には、「借主が家賃を滞納したまま長期不在あるいは行方不明となってしまった場合にも、賃貸借契約が継続している限り、借主に対する貸主の債務は残るから、貸主が債務を免れるには、債務不履行を理由に行方不明者等に対する契約解除の手続きをしなければならない。
しかし、契約解除も、解除の意思表示が相手方に到達していなければ、法的効果は生じない」とあります。
したがって選択肢4は不適切です。
以上、適切な選択肢は2、正解番号は2です。
次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問24です。
◆賃貸不動産経営管理士試験過去問平成30年度・平成29年度・平成28年度問1〜問40の解説はこちらのページにリンクしてあります。
【過去問】平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成29年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成28年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
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【賃貸不動産経営管理士試験】おすすめテキスト・問題集 - 賃貸不動産経営管理士合格応援ブログ
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賃貸不動産経営管理士試験：公式テキストからの出題率(平成29年度)
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