賃貸不動産経営管理士試験過去問平成30年度問23（賃貸借契約の解除）

賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成30年度問23（賃貸借契約の解除）について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務改訂3版：賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説平成30年度問23
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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説平成30年度問23

平成30年度

【問23】賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1　賃料の滞納が一度でもあれば、滞納自体が債務不履行に該当し、契約当事者の信頼関係を破壊するため、滞納理由について調査する必要はない。

2　賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、配達証明付き内容証明郵便を用いて催告を行うと、催告を行ったことについて裁判上の証拠となる。

3　賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、催告と解除の意思表示は別個の書面で行わなければ、解除の効果が生じない。

4　借主が長期にわたり行方不明となっている場合、すでに賃貸建物を占有しているとは言えないため、賃貸借契約の解除の意思表示をしなくても、契約は終了する。

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平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問23に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約第6章（肢3）におよび第6編管理実務第2章（肢1、肢2、肢4）に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.669の「回収業務の進め方（1）賃料滞納の発生と滞納理由の調査」には、「まず、賃料滞納理由の調査が必要である。とくに、賃料滞納による契約解除が可能かは、信頼関係が破壊されているか否かが決め手となるので、滞納理由の分析が必要である」とあります。

したがって選択肢1は不適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.671には、「信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には催告なしに解除も認められる。しかし、手続きとしては、まず滞納賃料を支払うよう催告し、そのうえで解除をするという手続きを取ることが望ましい。
　解除は法律行為なので、解除の意思表示が相手方に到達する必要がある。配達証明付きの内容証明郵便で行うことが、後日裁判等になったときに意思表示の到達の証拠となることから、一般的に用いられている」とあります。

したがって選択肢2は適切です。

◆選択肢3について公式テキストp.543には、「催告後に解除の意思表示をする方法に代えて、催告と同時に「期間内に支払いが無い場合には、本書をもって建物賃貸借契約を解除することにします。」と記載して解除の意思表示を行うことも可能である（停止条件付きの契約解除）」とあります。

したがって選択肢3は不適切です。

なお、この箇所は平成29年問18肢2で出題されました。

◆選択肢4について公式テキストp.673には、「借主が家賃を滞納したまま長期不在あるいは行方不明となってしまった場合にも、賃貸借契約が継続している限り、借主に対する貸主の債務は残るから、貸主が債務を免れるには、債務不履行を理由に行方不明者等に対する契約解除の手続きをしなければならない。
　しかし、契約解除も、解除の意思表示が相手方に到達していなければ、法的効果は生じない」とあります。

したがって選択肢4は不適切です。

以上、適切な選択肢は2、正解番号は2です。

次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問24です。

◆平成29年度・平成28年度過去問はこちらです。

【過去問】平成29年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成28年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

賃貸不動産経営管理士試験の合格率は?講習修了者と非受講者の違いは？

宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。

なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます（賃貸不動産経営管理士試験の4週間前）。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法（の借家部分）、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。

宅建の合格率は15〜17%。ただし、これは登録講習修了者（5問免除されます）と非受講の一般受験者を合計した全体の合格率です。5問免除講習修了者の合格率は19〜26%に対し、一般受験者の合格率は13〜15%。各年度の合格率の差は3.9〜10.7ポイントとばらつきがあるものの、宅建は一般受験者のほうが合格しにくい試験に違いありません。

賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。

なお、FP（ファイナンシャル・プランニング技能士）も賃貸不動産経営管理士と合性が良い資格です。試験範囲6分野の中に不動産と相続があるからです。FP3級は合格率60%ほどと難易度が低く、独学・短期間の勉強でも受かりやすい資格試験です。

FP2級の合格率は20%程度になりますがこちらも独学で合格できます。FPを受けるなら2級までとっておきましょう。

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