賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成28年度問23（賃貸借契約の解除）について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問23
平成28年度
【問23】賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1 賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行えば、その意思表示が借主に到達していなくても効力が生じる。
2 賃貸物件が共有の場合には、賃貸借契約を解除するためには、貸主たる共有者全員の同意が必要である。
3 解除の意思表示は撤回することができない。
4 賃貸借契約に「賃料の支払を1ヶ月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる」旨を定めておけば、貸主は、この規程を根拠に賃貸借契約を無催告で解除することができる。
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成28年問23に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約（第6章IV-5）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストpp.542-543には、「契約解除は、相手方に対する意思表示を要し（民法第540条第1項）、意思表示が相手方に到達した時点で効力が生ずる（形成権）」とあります（形成権については公式テキストを参照ください）。
したがって、選択肢1は不適切です。
◆選択肢2について公式テキストp.543には、「民法は、共有物の管理に関する事項は共有持分の価格にしたがい、その過半数で決すると定められている（民法第252条本文）。しかるに、賃貸借契約の解除に関する事項は共有物の管理に関する事項に当たるとされている（最判昭47.2.18甲 金法647号30頁）。そこで、もし賃貸不動産が共有物で、貸主が共有者である場合、過半数の共有持分を有する共有者が解除権を行使することができる（最判昭和39.2.25 民集18巻2号329頁）」とあります（「」の下線は筆者による）。
したがって、選択肢2は不適切です。
◆選択肢3について公式テキストp.543には、「解除権の意思表示は、撤回することができない（民法第540条第2項）」とあります。
したがって、選択肢3は適切です。
◆選択肢4についても公式テキストp.540には、「催告に関し、建物賃貸借契約に、賃料の支払いを1ヶ月でも滞納すれば、貸主が催告を経ずに賃貸借契約を解除できる旨の特約、いわゆる無催告解除の特約が定められている場合がある。この特約の有効性に関し、最高裁は「（割愛）特約条項は、賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権契約であることにかんがみれば、賃料が約定の期日に支払われず、これがために契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理ではないという事情が存する場合には、無最高で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解するのが相当である。」と判示し（最判昭43.11.21 判時542号48頁）、特約の効力を限定的に介している」とあります。
また、同じくp.540には「賃料の不払いがあっても、信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは、解除権は否定される（最判昭39.7.28 判タ165号76頁）」、そして「もっとも、一般に賃料不払いによる契約解除の主張がなされるのは、賃料の2か月分ないし3か月分が不払いとなった場合である」とあります。
したがって、選択肢4は不適切です。
以上、適切な選択肢は3、正解番号は3です。重要度★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より
重要度が★★になっていますが、賃貸借契約の解除については平成29年度にも出題されています。重要度は★★★と考えていた方がよいかもしれません。
賃貸不動産経営管理士平成28年度過去問
倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集
問1：賃貸不動産管理の意義
問2：倫理憲章
問3：個人情報保護法
問4：登録規程9条
問5：重要事項説明
問6：賃貸住宅管理業者の遵守事項
問7：登録制度の登録
問8：登録制度の遵守事項
問9：管理受託契約
問10：管理受託契約
問11：借主の募集
問12：借主の募集
賃貸借契約
問13：建物賃貸借の特約の有効性
問14：定期建物賃貸借契約
問15：賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16：賃貸借契約の保証
問17：賃貸借契約と使用貸借契約との異同
問18：書面による法律行為
問19：借主の義務と責任
問20：賃貸不動産の修繕
問21：敷金
問22：未収賃料の回収
問23：賃貸借契約の解除
管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等
問24：ガイドライン
問25：借主の居住ルールと苦情処理
問26：鍵の管理
問27：アウトソーシング
問28：ガイドライン
問29：建ぺい率
問30：建物の維持管理
問31：消防用設備等
問32：昇降機設備・機械式駐車場設備
問33：賃貸不動産の企画提案の事業収支
問34：不動産証券化とプロパティマネジメント
問35：空き家と不動産管理
問36：不動産の税金
4問免除問題
問37：空き家と不動産
問38：建築構造
問39：換気設備
問40：保険
注：法改正・新法施行などによって成立しなくなった問題があります。必ず最新の教材で学習してください。
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