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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成30年度問22(賃料未払の借主に対する明渡し)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成30年度問22(賃料未払の借主に対する明渡し)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問22

平成30年度

【問22】賃料未払の借主に対する明渡しに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 明渡しの強制執行を行うための債務名義となるのは、判決における判決書のみであり、裁判上の和解調書は債務名義とならない。

2 強制執行を申し立てるに当たって必要となるのは、債務名義のみである。

3 未払賃料を支払うことを内容とする判決書は、建物明渡しを求める強制執行の債務名義となる。

4 賃貸借契約書に、「賃料を滞納した場合には、貸主あるいは管理業者は鍵を交換することができる。」との約定があっても、貸主は、建物明渡し前に借主の外出中に無断で賃貸建物の鍵を交換した場合、法的責任を問われることがある。

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問22に該当する部分は主に公式テキスト第6編管理実務第2章(肢1、肢2、肢4)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.682には、「強制執行を基礎づける文書を、債務名義という。債務名義には、確定判決、仮執行宣言付き判決、仮執行宣言付き支払督促、和解調書、調停調書、強制執行認諾文言付き公正証書などがある(民事執行法第22条)とあります。
※ただし、これらすべてが明渡しを実現させる強制執行の債務名義にはならないとのことです。肢3を参照ください。

したがって選択肢1は誤りです。


◆選択肢2について公式テキストp.682には、「確定判決などの債務名義だけでは強制執行の実行はできない。裁判所の「強制執行をしてもよい」という書類があって初めて強制執行を実行できる(民事執行法第25条)。この書類を執行文というとあります

したがって選択肢2は誤りです。

◆選択肢3について公式テキストには明確に記述している箇所は見当たりませんでした。
※肢1において、「強制執行を基礎づける文書を、債務名義という。債務名義には、確定判決、仮執行宣言付き判決、仮執行宣言付き支払督促、和解調書、調停調書、強制執行認諾文言付き公正証書などがある(民事執行法第22条)」(公式テキストp.682)と述べましたが、『賃貸不動産経営管理士試験対策テキスト 第8編明渡し・原状回復第1章強制執行の実施』には、「公正証書(強制執行認諾文言付き)、支払督促(仮執行宣言の付された支払督促)は、金銭債務を実現させる強制執行のためには債務名義となりますが、明渡しを実現させる強制執行では、債務名義になりません(執行力がなく、強制執行は可能にならない)」とあります。肢3の「未払賃料を支払うことを内容とする判決書」を金銭債務を実現させる強制執行のための債務名義に該当するなら建物明渡しを求める強制執行の債務名義にはならないと考えられます。

したがって選択肢3は公式テキストによる学習ではどちらとも言えず、次の選択肢4が明らかに正しいため、肢3はスルーせざるを得ないというのが管理人の考えです。※この点について異論があるかと思いますが、あくまで受験生側から見た場合の考えであることをご了承ください。また、公式テキストで明瞭に記載している箇所をご存知でしたらぜひご教示くださりますようお願いいたします。

◆選択肢4について公式テキストpp.659-660には、「私人に裁判所の手続きを経ることなく自己の権利の実現を認めることは、社会秩序に混乱を招くことになるため、自力救済は原則として禁止されている。(中略)賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合には、貸主あるいは管理業者は鍵を交換することができる」と規定した場合には、貸主あるいは管理業者は、この規定に基づき鍵を交換することができるか。また、借主が賃料を滞納し、貸主との話し合いの結果「××月××日までに、滞納賃料全額支払わなかった場合には、賃貸借契約は解除され、借主は直ちに退去する。任意に退去しない場合には、貸主において室内にある借主の動産を処分してもかまわない。」という趣旨の念書が作成された場合に、貸主は裁判等によらずに、この念書にしたがい、借主の動産を処分して明渡しを実行することができるか。
 この点、裁判になれば、前者については自力救済を認める条項が、後者については覚書が、いずれも公序良俗(民法第90条)に違反し無効となる可能性が高い
とあります。

したがって選択肢4は正しいです。

以上、正しい選択肢は4、正解番号は4です。

次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問23です。

◆平成29年度・平成28年度過去問はこちらです。

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。

なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます(賃貸不動産経営管理士試験の4週間前)。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法(の借家部分)、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。 

 

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賃貸不動産経営管理士試験のおすすめテキスト・問題集・直前予想問題集

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おすすめの理由はこちらの記事をご参照ください。いずれも新年度版が発売されると予想されますので、購入の際はじゅうぶんご検討ください。

 

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レビューはこちらです。

 

『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』

平成29年に出版された改訂3版が平成30年度試験にも使われました。購入の際は必ず正誤表を参照しましょう。

https://www.taisei-shuppan.co.jp/content/files/support/3285tsuiho3.pdf 

 

第2版が発売されました。
『通勤時間でうかる! 賃貸不動産経営管理士試験一問一答〈第2版〉』

2018年7月15日発売。レビューを書きました。一問一答全605問のボリュームです。

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