賃貸不動産経営管理士試験過去問平成28年度問22（未収賃料の回収）

賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成28年度問22（未収賃料の回収）について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説平成28年度問22
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平成28年度の過去問解説
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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説平成28年度問22

平成28年度

【問22】未収賃料に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1　未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償責任を負うことはない。

2　連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。

3　管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。

4　賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換できる」と定められていても、貸主がこの規程を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。

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平成28年問22に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約（第10章IV）および第6編管理実務（第2章IV）に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストpp.662-664に「借主に対する追出し行為」についての判例が書かれています。「ドアの鍵部分にカバーを掛けるなどの追出し行為を行った管理業者および委任者である貸主の両者の不法行為責任を求めた事例」では、管理業者のみならず貸主についても不法行為責任が認められています。

したがって、選択肢1は誤りです。

◆選択肢2について公式テキストp.543には、「催告の抗弁権（民法第452状）保証債務の履行を求められたときは、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない間は保証債務の履行を拒否できる権利」とあります。しかしながら、催告の抗弁権は連帯保証人にはありません（検索の抗弁権もありません）。よって、連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行は求めなくてもよいとされています。

したがって、選択肢2は正しいです。

◆選択肢3について公式テキストp.661には、「「管理受託方式」の場合は、借主に対する地位は貸主の代理人として行うことになるから、管理業者は、その名において内容証明郵便を発信したり、訴訟を提起したりすることはもちろん、貸主の代理人としての立場であっても、弁護士法に抵触する可能性が生ずる。これらの行為は、貸主本人の名においてこれらの行為を行わなければならず、管理業者は、貸主の補助をするに止める必要がある」とあります。

また、同じくp.540には「賃料の不払いがあっても、信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは、解除権は否定される（最判昭39.7.28　判タ165号76頁）」、そして「もっとも、一般に賃料不払いによる契約解除の主張がなされるのは、賃料の2か月分ないし3か月分が不払いとなった場合である」

とあります。

したがって、選択肢3は正しいです。

◆選択肢4について公式テキストp.664-666に、「借主に対する追出し行為②」が書かれており、裁判所の判断は貸主の不法行為責任を認めています。p.659には「司法手続きを経ることのない実力行使を「自力救済」という。私人に裁判所の手続きを経ることなく自己の権利の実現を認めることは、社会秩序に混乱を招くことになるため、自力救済は原則として禁止されている」とあります。
　さらに、p.659-660には、「賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合には、貸主あるいは管理業者は鍵を交換することができる」と規程した場合には、（中略）裁判になれば、（中略）自力救済を認める条項が（中略）公序良俗（民法第90条）に違反し無効となる可能性が高い」とあります。

したがって、選択肢4は正しいです。

以上、誤った選択肢は1、正解番号は1です。重要度★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より