賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成28年度問22（未収賃料の回収）について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問22
平成28年度
【問22】未収賃料に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償責任を負うことはない。
2 連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。
3 管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。
4 賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換できる」と定められていても、貸主がこの規程を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成28年問22に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約（第10章IV）および第6編管理実務（第2章IV）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストpp.662-664に「借主に対する追出し行為」についての判例が書かれています。「ドアの鍵部分にカバーを掛けるなどの追出し行為を行った管理業者および委任者である貸主の両者の不法行為責任を求めた事例」では、管理業者のみならず貸主についても不法行為責任が認められています。
したがって、選択肢1は誤りです。
◆選択肢2について公式テキストp.543には、「催告の抗弁権（民法第452状）保証債務の履行を求められたときは、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない間は保証債務の履行を拒否できる権利」とあります。しかしながら、催告の抗弁権は連帯保証人にはありません（検索の抗弁権もありません）。よって、連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行は求めなくてもよいとされています。
したがって、選択肢2は正しいです。
◆選択肢3について公式テキストp.661には、「「管理受託方式」の場合は、借主に対する地位は貸主の代理人として行うことになるから、管理業者は、その名において内容証明郵便を発信したり、訴訟を提起したりすることはもちろん、貸主の代理人としての立場であっても、弁護士法に抵触する可能性が生ずる。これらの行為は、貸主本人の名においてこれらの行為を行わなければならず、管理業者は、貸主の補助をするに止める必要がある」とあります。
また、同じくp.540には「賃料の不払いがあっても、信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは、解除権は否定される（最判昭39.7.28 判タ165号76頁）」、そして「もっとも、一般に賃料不払いによる契約解除の主張がなされるのは、賃料の2か月分ないし3か月分が不払いとなった場合である」
とあります。
したがって、選択肢3は正しいです。
◆選択肢4について公式テキストp.664-666に、「借主に対する追出し行為②」が書かれており、裁判所の判断は貸主の不法行為責任を認めています。p.659には「司法手続きを経ることのない実力行使を「自力救済」という。私人に裁判所の手続きを経ることなく自己の権利の実現を認めることは、社会秩序に混乱を招くことになるため、自力救済は原則として禁止されている」とあります。
さらに、p.659-660には、「賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合には、貸主あるいは管理業者は鍵を交換することができる」と規程した場合には、（中略）裁判になれば、（中略）自力救済を認める条項が（中略）公序良俗（民法第90条）に違反し無効となる可能性が高い」とあります。
したがって、選択肢4は正しいです。
以上、誤った選択肢は1、正解番号は1です。重要度★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より
平成28年度の過去問解説
倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集
問1：賃貸不動産管理の意義
問2：倫理憲章
問3：個人情報保護法
問4：登録規程9条
問5：重要事項説明
問6：賃貸住宅管理業者の遵守事項
問7：登録制度の登録
問8：登録制度の遵守事項
問9：管理受託契約
問10：管理受託契約
問11：借主の募集
問12：借主の募集
賃貸借契約
問13：建物賃貸借の特約の有効性
問14：定期建物賃貸借契約
問15：賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16：賃貸借契約の保証
問17：賃貸借契約と使用貸借契約との異同
問18：書面による法律行為
問19：借主の義務と責任
問20：賃貸不動産の修繕
問21：敷金
問22：未収賃料の回収
問23：賃貸借契約の解除
管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等
問24：ガイドライン
問25：借主の居住ルールと苦情処理
問26：鍵の管理
問27：アウトソーシング
問28：ガイドライン
問29：建ぺい率
問30：建物の維持管理
問31：消防用設備等
問32：昇降機設備・機械式駐車場設備
問33：賃貸不動産の企画提案の事業収支
問34：不動産証券化とプロパティマネジメント
問35：空き家と不動産管理
問36：不動産の税金
4問免除問題
問37：空き家と不動産
問38：建築構造
問39：換気設備
問40：保険
◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。
賃貸不動産経営管理士試験の合格率は?講習修了者と非受講者の違いは？
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宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう
賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。
なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。
むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。
2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます（賃貸不動産経営管理士試験の4週間前）。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法（の借家部分）、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。
もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。
賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。
なお、FP（ファイナンシャル・プランニング技能士）も賃貸不動産経営管理士と合性が良い資格です。試験範囲6分野の中に不動産と相続があるからです。FP3級は合格率60%ほどと難易度が低く、独学・短期間の勉強でも受かりやすい資格試験です。
FPは2級までとっておきたい資格です。FP2級の合格率は20%程度になりますが独学で合格できます。
