賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成28年度問22（未収賃料の回収）について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。
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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問22
平成28年度
【問22】未収賃料に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償責任を負うことはない。
2 連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。
3 管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。
4 賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換できる」と定められていても、貸主がこの規程を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成28年問22に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約（第10章IV）および第6編管理実務（第2章IV）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストpp.662-664に「借主に対する追出し行為」についての判例が書かれています。「ドアの鍵部分にカバーを掛けるなどの追出し行為を行った管理業者および委任者である貸主の両者の不法行為責任を求めた事例」では、管理業者のみならず貸主についても不法行為責任が認められています。
したがって、選択肢1は誤りです。
◆選択肢2について公式テキストp.543には、「催告の抗弁権（民法第452状）保証債務の履行を求められたときは、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない間は保証債務の履行を拒否できる権利」とあります。しかしながら、催告の抗弁権は連帯保証人にはありません（検索の抗弁権もありません）。よって、連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行は求めなくてもよいとされています。
したがって、選択肢2は正しいです。
◆選択肢3について公式テキストp.661には、「「管理受託方式」の場合は、借主に対する地位は貸主の代理人として行うことになるから、管理業者は、その名において内容証明郵便を発信したり、訴訟を提起したりすることはもちろん、貸主の代理人としての立場であっても、弁護士法に抵触する可能性が生ずる。これらの行為は、貸主本人の名においてこれらの行為を行わなければならず、管理業者は、貸主の補助をするに止める必要がある」とあります。
また、同じくp.540には「賃料の不払いがあっても、信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは、解除権は否定される（最判昭39.7.28 判タ165号76頁）」、そして「もっとも、一般に賃料不払いによる契約解除の主張がなされるのは、賃料の2か月分ないし3か月分が不払いとなった場合である」
とあります。
したがって、選択肢3は正しいです。
◆選択肢4について公式テキストp.664-666に、「借主に対する追出し行為②」が書かれており、裁判所の判断は貸主の不法行為責任を認めています。p.659には「司法手続きを経ることのない実力行使を「自力救済」という。私人に裁判所の手続きを経ることなく自己の権利の実現を認めることは、社会秩序に混乱を招くことになるため、自力救済は原則として禁止されている」とあります。
さらに、p.659-660には、「賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合には、貸主あるいは管理業者は鍵を交換することができる」と規程した場合には、（中略）裁判になれば、（中略）自力救済を認める条項が（中略）公序良俗（民法第90条）に違反し無効となる可能性が高い」とあります。
したがって、選択肢4は正しいです。
以上、誤った選択肢は1、正解番号は1です。重要度★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より
賃貸不動産経営管理士平成28年度過去問
倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集
問1：賃貸不動産管理の意義
問2：倫理憲章
問3：個人情報保護法
問4：登録規程9条
問5：重要事項説明
問6：賃貸住宅管理業者の遵守事項
問7：登録制度の登録
問8：登録制度の遵守事項
問9：管理受託契約
問10：管理受託契約
問11：借主の募集
問12：借主の募集
賃貸借契約
問13：建物賃貸借の特約の有効性
問14：定期建物賃貸借契約
問15：賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16：賃貸借契約の保証
問17：賃貸借契約と使用貸借契約との異同
問18：書面による法律行為
問19：借主の義務と責任
問20：賃貸不動産の修繕
問21：敷金
問22：未収賃料の回収
問23：賃貸借契約の解除
管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等
問24：ガイドライン
問25：借主の居住ルールと苦情処理
問26：鍵の管理
問27：アウトソーシング
問28：ガイドライン
問29：建ぺい率
問30：建物の維持管理
問31：消防用設備等
問32：昇降機設備・機械式駐車場設備
問33：賃貸不動産の企画提案の事業収支
問34：不動産証券化とプロパティマネジメント
問35：空き家と不動産管理
問36：不動産の税金
4問免除問題
問37：空き家と不動産
問38：建築構造
問39：換気設備
問40：保険
賃貸不動産経営管理士試験過去問、関連記事
◆賃貸不動産経営管理士試験過去問平成30年度・平成29年度・平成28年度問1〜問40の解説はこちらのページにリンクしてあります（※平成29年度はこのページです）。
【過去問】平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成29年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成28年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。
賃貸不動産経営管理士試験の合格率は?講習修了者と非受講者の違いは？
◆賃貸不動産経営管理士試験は試験範囲がもっとも重なっている宅地建物取引士資格試験と比べると出題文の字数・構造とも難易度が低いです。とはいえ、2018年度試験の合格点は過去最高の29点。正答率72.5%が要求されました。しっかり準備しておきましょう。
◆令和元年度（2019）賃貸不動産経営管理士試験の申し込みは2019年8月16日から始まります。申し込み手続きは簡単ですので、早めに済ませましょう。〆切は9月26日です（当日消印有効）。
◆当ブログでは、本試験日（2019年11月17日）の夕方から賃貸不動産経営管理士試験解答速報および合格点・合格ライン予想情報をお届けします。自己採点にお役立てください。
賃貸不動産経営管理士試験のおすすめテキスト・問題集・直前予想問題集（2019年版）
2019年版おすすめテキスト・問題集です。購入したら正誤表をご確認ください。
おすすめの理由はこちらの記事をご参照ください。
【賃貸不動産経営管理士試験】おすすめテキスト・問題集 - 賃貸不動産経営管理士合格応援ブログ
賃貸不動産経営管理士試験は令和2年度から50問120分になります。40問90分での試験は今年が最後です。
テキストやオンライン講座等にあまりお金をかけたくない気持ちはよくわかります（管理人もそうです）。でも、成果を得たいなら対価を惜しまないほうが得策だと思います。
何より大切な資源は時間なのですから。
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『賃貸不動産経営管理士過去問題集（2019年度版）』
賃貸不動産経営管理士試験のほとんどは公式テキストから出題されます。
ちなみに平成29年度試験は公式テキストの範囲内から98.1%が出題されていました。
賃貸不動産経営管理士試験：公式テキストからの出題率(平成29年度)
しかも公式テキストの文言をちょっと変えただけの問題が多数でした。
今年もそうなることが予想されます。公式テキストには目を通しておいたほうが良いでしょう。
『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂4版：賃貸不動産経営管理士公式テキスト』
『賃貸不動産経営管理士直前予想問題集（2019年度版）』予想問題は弱点のあぶり出しと補強に使うのが良いと思います。付録の重要数字攻略ドリルは試験直前の基本事項チェックにもってこいです。
ドリルとありますが一問一答です。
『イラスト図解でわかる！賃貸不動産経営管理士合格ドリル（2019年度版）』
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今年の賃貸不動産経営管理士試験で合格を勝ち取っておきましょう。