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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成28年度問21(敷金)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成28年度問21(敷金)について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。 

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問21

平成28年度

【問21】敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 敷金契約は、賃貸借契約に付随する契約であるから、敷金契約のみを合意解除することはできない。

2 敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭であるから、賃貸借契約の締結後に預け入れることはできない。 

3 敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了し、借主が建物を明け渡したときに発生するから、貸主は、借主が建物を明け渡すまでの間に、未払賃料に敷金を充当することはできない。

4 借主の債権者が、賃貸借契約の継続中に敷金返還請求権を差し押さえた場合、借主が建物を明け渡したときに賃料の未払がある場合には、貸主は敷金から未払賃料額を控除した後の残額を差押債権者に支払えば足りる。

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成28年問21に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約(第4章II)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストpp.484には、「敷金を預託する合意は、賃貸借契約とは別個の契約に基づく要物契約であるため(東京地判平20.5.21 WLJP)、賃貸借契約の締結により当然に敷金預託の合意がなされるわけではない。賃貸借契約とは別個の契約であるため、敷金契約のみを合意解約することも可能である(前掲東京地判平20.5.21 WLJP)」とあります。

したがって、選択肢1は不適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.484には、「敷金は、賃貸借契約締結と同時または締結前に預け入れられることが一般的であるが、賃貸借契約締結後に支払う旨の合意も有効であるとあります。

したがって、選択肢2は不適切です。

◆選択肢3について公式テキストp.486には、「貸主は、敷金の預託を受けた後、賃貸不動産の明渡しを受けるまでの間、賃料不払い等の事由が発生すれば、いつでも任意に敷金を充当することができる(大判昭5.3.10)」とあります。

 

したがって、選択肢3は不適切です。

◆選択肢4について公式テキストp.487には「借主の賃貸不動産の明渡完了時に、敷金により担保される債務を借主が貸主に対して負担していれば、この債務は敷金から当然に充当される。その結果、貸主は、債務控除後の残額を差押債権者に支払えば足りることとなるとあります。

したがって、選択肢4は適切です。


以上、適切な選択肢は4、正解番号は4です。重要度★★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

敷金については公式テキストpp.484-494に礼金も含めて書かれています。敷引特約はpp.491〜494に2つの判例が挙げられています。ここ以外にもp.556とp.559も併せてチェックしておくにこしたことはないでしょう(平成29年度問14に登場しました)。

平成28年度の過去問解説

倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産管理の意義 
問2:倫理憲章 
問3:個人情報保護法 
問4:登録規程9条 
問5:重要事項説明
問6:賃貸住宅管理業者の遵守事項 
問7:登録制度の登録 
問8:登録制度の遵守事項 
問9:管理受託契約 
問10:管理受託契約
問11:借主の募集
問12:借主の募集

賃貸借契約

問13:建物賃貸借の特約の有効性 
問14:定期建物賃貸借契約 
問15:賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16:賃貸借契約の保証 
問17:賃貸借契約と使用貸借契約との異同 
問18:書面による法律行為 
問19:借主の義務と責任 
問20:賃貸不動産の修繕
問21:敷金
問22:未収賃料の回収 
問23:賃貸借契約の解除

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管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問24:ガイドライン 
問25:借主の居住ルールと苦情処理
問26:鍵の管理 
問27:アウトソーシング 
問28:ガイドライン 
問29:建ぺい率 
問30:建物の維持管理
問31:消防用設備等 
問32:昇降機設備・機械式駐車場設備 
問33:賃貸不動産の企画提案の事業収支 
問34:不動産証券化とプロパティマネジメント 
問35:空き家と不動産管理
問36:不動産の税金

4問免除問題

問37:空き家と不動産 
問38:建築構造 
問39:換気設備 
問40:保険

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

 

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公式テキストは平成29年に出版された改訂3版が今年度・平成30年度試験にも使われます。購入の際は必ず正誤表を参照しましょう。

https://www.taisei-shuppan.co.jp/content/files/support/3285tsuiho3.pdf 

 

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