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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成30年度問20(書面によらずに行った法律行為の効力)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成30年度問20(書面によらずに行った法律行為の効力)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問20

平成30年度

【問20】書面によらずに行った法律行為の効力に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

1 書面によらずに定期建物賃貸借契約を締結した場合、普通建物賃貸借契約としての効力を有する。

2 書面によらずに連帯保証契約を締結した場合、保証契約としての効力を有する。

3 書面によらずに賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした場合、契約解除の意思表示としての効力を有する。

4 書面によらずに賃料減額に合意した場合、賃料減額としての効力を有する。

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問20に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約第5章(肢1)、第10章(肢2)、第6章(肢3)、第6編管理実務第2章(肢4)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.504には、「書面によらずに定期建物賃貸借契約を締結しても契約は成立せず、この場合は、更新が予定されている通常の建物賃貸借契約が成立するものと解されているとあります。

したがって選択肢1は適切です。


◆選択肢2について公式テキストp.574には、「平成17年4月1日の改正民法の施行により、軽率に保証契約を締結することを防ぐために、連帯保証契約は書面でなされなければ効力を生じないこととなった(民法第446条第2項)とあります

これだけを読むと、一見、書面で契約するのは連帯保証契約だけと思うかもしれませんが、それは大きな誤りです。テキストp.574の冒頭には「不動産賃貸借の場合、通常の保証よりも連帯保証が用いられることが多いため、以下では、連帯保証契約の締結の要件を説明する。もっとも、連帯保証と通常の保証の相違点は、上記のように催告の抗弁権と検索の抗弁権の有無に過ぎず、成立要件に差違はない」とあります。

したがって選択肢2は不適切です。

◆選択肢3について公式テキストpp.542-543には、「契約解除は、相手方に対する意思表示を要し(民法第540条第1項)、意思表示が相手方に到達した時点で効力が生ずる(形成権)」とあります

したがって選択肢3は適切です。

この箇所は、平成28年問18平成28年問23平成29年問22でも出題されました。

◆選択肢4について公式テキストp.657には、「(3)借地借家法第32条の賃料増減額請求権を行使する場合の留意点 当事者の一方は、賃料が、①土地または建物に対する租税その他の負担の増減により不相当となった場合 ②土地または建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動により不相当になった場合 ③近傍同種の建物の賃料と比較して不相当となった場合 には、賃料の増減を請求することができる。これは形成権と解されている。
 相手方が請求額で了承すれば新賃料がその額で決まるが、相手方が納得しない場合は、まず交渉を行い、交渉が成立しなければ、調停を申し立て、調停でも協議が調わなければ訴訟により、新賃料が決定される
とあります。

「形成権」とは単独の意思表示のみによって法律効果を生じさせることのできる権利とされています。肢4の通り、書面によらずに賃料減額に合意した場合、賃料減額としての効力を有することになります。

したがって選択肢4は適切です。

以上、不適切な選択肢は2、正解番号は2です。

次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問21です。

◆平成29年度・平成28年度過去問はこちらです。

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。

なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます(賃貸不動産経営管理士試験の4週間前)。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法(の借家部分)、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。 

宅建の合格率は15〜17%。ただし、これは登録講習修了者(5問免除されます)と非受講の一般受験者を合計した全体の合格率です。5問免除講習修了者の合格率は19〜26%に対し、一般受験者の合格率は13〜15%。各年度の合格率の差は3.9〜10.7ポイントとばらつきがあるものの、宅建は一般受験者のほうが合格しにくい試験に違いありません。

賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。

なお、FP(ファイナンシャル・プランニング技能士)も賃貸不動産経営管理士と合性が良い資格です。試験範囲6分野の中に不動産と相続があるからです。FP3級は合格率60%ほどと難易度が低く、独学・短期間の勉強でも受かりやすい資格試験です

FP2級の合格率は20%程度になりますがこちらも独学で合格できます。FPを受けるなら2級までとっておきましょう。

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賃貸不動産経営管理士試験のおすすめテキスト・問題集・直前予想問題集

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平成29年に出版された改訂3版が平成30年度試験にも使われました。購入の際は必ず正誤表を参照しましょう。

https://www.taisei-shuppan.co.jp/content/files/support/3285tsuiho3.pdf 

 

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