賃貸不動産経営管理士合格応援ブログ

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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成30年度問19(普通建物賃貸借契約の解約及び更新拒絶)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成30年度問19(普通建物賃貸借契約の解約及び更新拒絶)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問19

平成30年度

【問19】普通建物賃貸借契約約(定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。以下、各問において同じ。)の解約及び更新拒絶に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 貸主からの期間内解約条項がある場合には、貸主からの解約申入れに正当事由は不要である。

2 賃貸建物の老朽化が著しいことを理由として更新を拒絶する場合、貸主は立退料を支払うことなく、当然に正当事由が認められる。

3 貸主による更新拒絶通知に正当事由がある場合であっても、期間満了後に借主が建物を継続して使用し、貸主がそれに対して遅滞なく異議を述べなかった場合には、契約は更新されたものとみなされる。

4 契約期間満了までに、更新について合意が成立しない場合、特約のない限り、従前と同一条件かつ同一期間で賃貸借契約が当然に更新されたものとみなされる。

 

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問19に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約第6章(肢1、肢2、肢3)、第5章(肢4)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.532には、「正当事由は、期間満了時の更新拒絶等の通知による契約終了以外に、期間の定めのない場合の解約申入れ(借地借家法第27条、同法第28条)および期間内解約条項に基づく解約申入れによる契約終了(東京地判平23.1.28 WLJP)にも適用されるとあります。

したがって選択肢1は誤りです。

なお、この箇所に先立つp.531には正当事由について貸主の立場・借主の立場双方について記述してあります。基本事項なので必ず目を通しておきましょう(解説は割愛します)。


◆選択肢2について公式テキストp.533には、「立退料の有無は、正当事由の有無を判断する対象にはなるものの、立退料の提供だけで正当事由を満たしていると判断されるわけではなく、他の事情が備わり、立退料の提供もあるときに、正当事由のひとつとして補完され判断される。
 つまり、貸主がどうしてもそこに住まなくてはならない特別な理由があることや、建物が著しく老朽化して居住するには危険であることなどを証明しなければ、裁判所は正当事由があるとは判断しないということである。実務的には、貸主が自分が住むためであっても正当事由があると裁判所が判断するケースは少なく、正当事由を補完する意味での金銭の給付、いわゆる立退料の支払いを求められる
とあります

したがって選択肢2は誤りです。

◆選択肢3について公式テキストpp.536には、「貸主からの解約申入れには正当事由が必要であり(借地借家法第28条)、正当事由を具備することで解約申入日から6か月を経過することで終了する(借地借家法第27条第1項)。
 また、貸主が更新しない旨の通知をした場合でも、期間満了後に物件をそのまま継続して使用し、それに対して貸主が遅滞なく異議を唱えなかった場合には、契約は更新されたものとみなされる(同法第27条第2項、同法第26条第2項)
」とあります

したがって選択肢3は正しいです。

◆選択肢4について公式テキストpp.500-501には、「契約が合意更新されれば、従前の賃貸借契約関係が継続する(p.501)」が、「建物賃貸借契約が法定更新されると、契約期間を除き、契約の同一性が維持される。契約期間は、期間の定めのない賃貸借契約となる(借地借家法第26条第1項ただし書)(p.500)とあります。

したがって選択肢4は誤りです。

p.500の箇所は、平成29問20平成30年問24でも出題されました。

以上、正しい選択肢は3、正解番号は3です。

次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問20です。

注:法改正・新法施行などによって成立しなくなった問題があります。必ず最新の教材で学習してください。
>>>賃貸不動産経営管理士試験2021:おすすめテキスト・問題集【購入・詳細レビュー】

賃貸不動産経営管理士試験に本気で合格したい方へ

◆賃貸不動産経営管理士は、国家資格化に伴って仕事上必要になる方や就職・転職のために必要とする方が今後大幅に増えると思われます。

しかしながら、賃貸不動産経営管理士試験は「受験生の7割が不合格となる試験」になってしまいました。

本気で賃貸不動産経営管理士試験に合格したいのであれば、もはや「簡単に合格できる資格試験ではなくなった」ことをぜひ自覚してください。

◆賃貸不動産経営管理士試験合格に必要な勉強時間は100〜150時間とされています。当ブログでは125時間としていますが、それはあくまで最低限必要な時間です。

特に、これまで資格試験を受験をしたことがない方や、宅建になかなか合格できない方は200時間以上必要かもしれません。早め早めに勉強し始めることをおすすめします。

特に、次の3項目に当てはまる方は少しでも合格可能性を上げるため、合格実績の高い=合格率の高い資格スクール・通信講座の活用を積極的に検討するべきです。

なぜなら、良い教材を使って効率的に学習でき、しかも学習の進捗状況を管理しやすい上、わからないところを質問できるからです。

  • これまで資格試験を受験したことがない方やなかなか資格試験に合格できない方
  • 何から勉強したらいいのか考えあぐねている方
  • 本気で今年の合格を目指す方

◆おすすめできるのは次の2つを明記している講座です。

  1. 講座の合格率
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少しでも合格可能性を上げたい方は検討してみて損はありません。

◆今年度賃貸不動産経営管理士試験は、4月に発売された『令和3(2021)年度版賃貸不動産管理の知識と実務』(公式講習用テキスト)から出題されると予測されます。

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すでに申し込んで学習している方もいらっしゃいます。早くから学習を始めた受験生ととそうでない受験生との差は大きいでしょう。


◆テキストには、図ひとつとっても工藤講師の細かい指示が入っています。

ちなみに、昨年度試験の問49は解答速報の正解肢が各社で2と3に別れました。資格スクール・講師の中には当初2にしていたのを3に変更したり、3を2に変更したりしていた所もありましたが、試験日当日から解答を2とし、その後一切変更しなかったのは工藤講師だけでした。

◆実際に管理人も総合カリキュラムを購入してみたところ(自腹です・・・)、昨年度版テキスト・問題集が先行で発送されてきました。まずはこれを使って賃貸不動産経営管理士試験での最重要ポイントのひとつである賃貸借契約をひととおり学習し、同時に動画講義の視聴やFacebookグループでの質問に慣れておくことをおすすめします(Facebookグループではグループ内の他の方による質問と、その質問への工藤講師からの返信も閲覧できます)

賃貸借契約は、初めて学習する方にとってかなり時間がかかりますので、ここさえきっちりおさえておけば後の学習がぐっと楽になります。今から学習し始めれば時間の使い方に余裕ができます。毎日少しずつでも良いので、1ヶ月で一通り終えられるようがんばりましょう!

※なお、今年度は初めて「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」から出題されます。よって、これまで出題されてきた賃貸住宅管理業者登録制度からは出題されなくなります。

したがって、2020年版総合講義第2編賃貸住宅管理業者登録制度および2021過去問解析講座上巻問4〜問31については「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」に準拠した改訂版が届いてから学習しましょう。

◆改訂版テキスト・問題集は6月末に発送予定です。こちらが届いたら 今年の最重点ポイントである「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」から学習し始めましょう。

アガルートアカデミー・2021年合格目標賃貸不動産経営管理士試験総合カリキュラム

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