賃貸不動産経営管理士合格応援ブログ

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解説 平成29年度 問18(賃貸借契約の解除)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成29年度問18(賃貸借契約の解除)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験の過去問には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験の対策は公式テキストを中心に勉強する、というのが一つの方法です。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのも一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成29年度問18

平成29年度

【問18】 賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 賃貸借契約において、ペットの飼育について何らの定めがない場合でも、 契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に至ったと認められるようなペットの飼育があったときは、貸主からの賃貸借契約の解除が認められる。

2 債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する方法として、催告と同時に「期間内に支払がない場合には、この催告をもって賃貸借契約を解除することとします。」と記載して解除の意思表示を行うことは、解除に条件を付するものであるため、無効である。

3 個人の借主が、同居している子に対して賃貸物件を貸主の承諾を得ることなく転貸した場合、貸主は無断転貸を理由として賃貸借契約を解除することができる。

4 賃貸借契約において無催告解除について何らの定めもない場合、借主が長期にわたり賃料を滞納し、信頼関係を著しく破壊していると認められるときであっても、貸主は賃貸借契約を無催告で解除することができない。

 

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成29年問18に該当する部分は公式テキスト第5編賃貸借契約に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.468には、「ペットの飼育が居住に付随して通常許容される範囲を明らかに逸脱して、契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に至ったと認められる限り、賃貸借契約における用法違反になるとして、解除および明け渡し請求を認めた」とあります(東京地判昭62.3.2 判時1262号117ページ)。

したがって、選択肢1は適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.543には、「催告と同時に「期間内に支払いが無い場合には、本書をもって建物賃貸借契約を解除することとします。」と記載して解除の意思表示を行うことも可能である(停止条件付の契約解除)。解除権は単独行為(債権者の一方的行為で行うことのできる意思表示)であり、単独行為には原則として条件を付することができないが、条件の内容が相手方に不利益を課すものではない場合、このような条件の付与も可能であるとあります。

したがって、選択肢2は不適切です。

◆選択肢3について公式テキストp.542には、「借主が貸主に承諾を得ずに賃借権を第三者に譲渡または転貸した場合、貸主は賃借権を解除することができる(民法第612条第2項)」とありますが、次の段落には「当事者間の信頼関係を破壊しない場合にまで契約の解除を認めることは、借主に不測の損害を生じさせかねない。たとえば、個人の借主が同居している子に賃貸不動産を転貸した場合のように、貸主に損害が生じない場合にまで貸主が無断転貸を理由に建物賃貸借契約を解除できるというのは不合理であるとあります。

したがって、選択肢3は不適切です。

◆選択肢4について公式テキストp.539-540には、「義務違反が重大であり、是正の機会を与える必要がないほど賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめる不信行為がある場合には、例外的に催告をせずとも解除することも可能である。裁判例には長期にわたり賃料が不払いとなっている事案などがある(最判昭42.3.30 裁判集民86号773頁。昭和22年11月初め以来賃料が支払われていない事案である)とあります。

したがって、選択肢4は不適切です。

以上、適切な選択肢は1、正解番号は1です。正答率は81%。重要度★★★。
正答率はKenビジネススクール2017賃貸不動産経営管理士解答速報、重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

賃貸不動産経営管理士平成29年度過去問解説

賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産等統計 
問2:賃貸不動産経営管理士の業務 
問3:登録制度 
問4:登録制度 
問5:管理受託契約
問6:登録制度 
問7:基幹事務 
問8:サブリース方式による賃貸管理 
問9:サブリース方式による賃貸管理 
問10:借主の募集
問11:借主の募集・入居者決定

賃貸借契約

問12:定期建物賃貸借 
問13:賃貸借契約・解約申入れ 
問14:敷金の承継 
問15:賃貸借契約の保証
問16:賃貸借契約の承継・共有 
問17:賃貸建物の修繕 
問18:賃貸借契約の解除 
問19:契約書の記載 
問20:賃貸借契約の更新
問21:賃料改定

 

管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問22:内容証明郵便と公正証書の意義 
問23:未収賃料の経理上の処理 
問24:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 
問25:住環境の整備
問26:ガイドライン 
問27:ガイドライン 
問28:共同住宅の避難施設等 
問29:建物の耐震診断 
問30:給水設備・給湯設備
問31:消防用設備 
問32:賃貸用建物の企画提案 
問33:PMとAM 
問34:保険 
問35:租税公課
問36:不動産賃貸経営の法人化

4問免除問題

問37:賃貸管理の意義 
問38:倫理憲章 
問39:屋根・外壁等 
問40:換気設備

注:法改正・新法施行などによって成立しなくなった問題があります。必ず最新の教材で学習してください。
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