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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成28年度問18(書面による法律行為)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成28年度問18(書面による法律行為)について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。 

賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問18

平成28年度

【問18】書面による法律行為に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 定期建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。

2 一時使用目的の建物の賃貸借契約の締結は、書面によらなくても効力が生じる。 

3 賃貸借契約の解除は、書面によって行わなければ効力が生じない。

4 高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく終身建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。

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賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成28年問18に該当する部分は主に公式テキスト第2編契約の成立(第3章)と第5編賃貸借契約(第3章)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.504には、「定期建物賃貸借契約は、公正証書等の書面により契約をしなければならない。公正証書は例示的な記載であり、必ずしも公正証書で締結することまでは要しないが、書面により締結することは必要である(要式行為)」とあります。

したがって、選択肢1は適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.258には、「書面等の受け取りがなくても成立する「諾成契約」」とあります。賃貸借契約は書面によらずとも契約は成立します。

したがって、選択肢2は適切です。

なお、設問にある一時使用建物賃貸借については、p.438に「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法の借家の章の規程の適用がない(借地借家法第40条)とありますが、借地借家法の借家の章(第26条〜第40条)のうち、書面による契約が必要と明記されているのは定期建物賃貸借(第38条)と取壊し予定の建物賃貸借(第39条)だけです。これら以外の普通借家契約は書面・口頭どちらでも契約可能なため、第40条のみを根拠に肢2を説明するのは不十分に思えます。


◆選択肢3について公式テキストpp.542-543には、「契約解除は、相手方に対する意思表示を要し(民法第540条第1項)、意思表示が相手方に到達した時点で効力が生ずる(形成権)。解除権の意思表示は、撤回することができない(民法第540条第2項)とあります。

したがって、選択肢3は不適切です。

なお、公式テキストのこの箇所は、平成28年度試験問23肢1・肢3および平成29年度試験問22肢1にも登場しました。

◆選択肢4について公式テキストp.439には「終身建物賃貸借契約は公正証書等の書面で行うことが必要であり、賃貸借期間は借主の死亡に至るまで存続し、かつ、借主が死亡したときに終了するとあります。

したがって、選択肢4は適切です。


以上、不適切な選択肢は3、正解番号は3です。重要度★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

平成28年度の過去問解説

倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産管理の意義 
問2:倫理憲章 
問3:個人情報保護法 
問4:登録規程9条 
問5:重要事項説明
問6:賃貸住宅管理業者の遵守事項 
問7:登録制度の登録 
問8:登録制度の遵守事項 
問9:管理受託契約 
問10:管理受託契約
問11:借主の募集
問12:借主の募集

賃貸借契約

問13:建物賃貸借の特約の有効性 
問14:定期建物賃貸借契約 
問15:賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16:賃貸借契約の保証 
問17:賃貸借契約と使用貸借契約との異同 
問18:書面による法律行為 
問19:借主の義務と責任 
問20:賃貸不動産の修繕
問21:敷金
問22:未収賃料の回収 
問23:賃貸借契約の解除

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管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問24:ガイドライン 
問25:借主の居住ルールと苦情処理
問26:鍵の管理 
問27:アウトソーシング 
問28:ガイドライン 
問29:建ぺい率 
問30:建物の維持管理
問31:消防用設備等 
問32:昇降機設備・機械式駐車場設備 
問33:賃貸不動産の企画提案の事業収支 
問34:不動産証券化とプロパティマネジメント 
問35:空き家と不動産管理
問36:不動産の税金

4問免除問題

問37:空き家と不動産 
問38:建築構造 
問39:換気設備 
問40:保険

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

 

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宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。

なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます(賃貸不動産経営管理士試験の4週間前)。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法(の借家部分)、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。 

賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。

なお、FP(ファイナンシャル・プランニング技能士)も賃貸不動産経営管理士と合性が良い資格です。試験範囲6分野の中に不動産と相続があるからです。FP3級は合格率60%ほどと難易度が低く独学・短期間の勉強でも受かりやすい資格試験です。

FPは2級までとっておきたい資格です。FP2級の合格率は20%程度になりますが独学で合格できます。

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