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賃貸不動産経営管理士試験過去問解説 平成29年度 問17(賃貸建物の修繕)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成29年度問17(賃貸建物の修繕)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験の過去問には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験の対策は公式テキストを中心に勉強する、というのが一つの方法です。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのも一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成29年度問17

平成29年度

【問17】 賃貸建物の修繕に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 借主は、賃貸建物について雨漏りの修繕費用を支出したときは、貸主に対し、賃貸借契約終了時に賃貸建物の価格の増加が現存する場合に限り、支出 した費用又は増加額の償還を請求することができる。

2 貸主の過失によって発生した火災の結果、賃貸建物が全部滅失した場合には、貸主は賃貸建物の修繕義務を負う。

3 賃貸建物が損傷した場合において、その原因が天変地異等、不可抗力によるものであるときは、貸主は賃貸建物を修繕する義務を負わない。

4 貸主が修繕義務の履行を怠り、借主が賃貸建物を全く使用することができなかった場合には、借主はその期間の賃料の支払を免れる。

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成29年問17に該当する部分は公式テキスト第5編賃貸借契約に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.445には、「貸主が行うべき修繕を借主が行い、その費用を借主が負担した場合、借主は貸主に対して費用の償還請求をすることができる(民法第608条第1項)。これを「必要費償還請求権」という。(中略)たとえば、借主が雨漏りへの対応など通常の用法に適する状態にするために支出した費用が必要費にあたる。(中略)借主が必要費を支出した場合、貸主は直ちにこれを支払う必要があるとあります。

したがって、選択肢1は不適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.446には、「修繕が不可能な場合は、修繕義務は生じない(東京地判平22.3.5. WLJP)」とあります。

したがって、選択肢2は不適切です。

なお、p.446の引用文の次には「修繕可能性の判断は、物理的な不可能のみではなく、経済的な不可能も含まれる」とあります。また、p.546には、「賃貸不動産が火災や地震等により滅失した場合や朽廃し効用を完全に失った場合は、貸主は借主に賃貸不動産を使用収益させることができなくなる。この場合、貸主の義務が履行不能となり消滅する。そして、賃貸借契約は終了する」とあります。

◆選択肢3について公式テキストp.446には、「貸主は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負う(民法第606条第1項)。修繕義務は、使用させる義務の帰結である。賃貸不動産の破損等が天変地異等、不可抗力により生じた場合も貸主は修繕義務を負うとあります。

したがって、選択肢3は不適切です。

◆選択肢4について公式テキストp.447には、「貸主が修繕義務の履行を怠り、借主が目的物を全く使用することができなかった場合には、借主は、その期間の賃料全額の支払いを免れる(大判大4.12.11 以下略)とあります。

したがって、選択肢4は適切です。

以上、適切な選択肢は4、正解番号は4です。正答率は76%。重要度★★★。
正答率はKenビジネススクール2017賃貸不動産経営管理士解答速報、重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より


必要費、有益費、造作買取請求権等は宅建でも頻繁に出題されています。しっかり整理しておきましょう。

平成29年度の過去問解説

賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産等統計 
問2:賃貸不動産経営管理士の業務 
問3:登録制度 
問4:登録制度 
問5:管理受託契約
問6:登録制度 
問7:基幹事務 
問8:サブリース方式による賃貸管理 
問9:サブリース方式による賃貸管理 
問10:借主の募集
問11:借主の募集・入居者決定

賃貸借契約

問12:定期建物賃貸借 
問13:賃貸借契約・解約申入れ 
問14:敷金の承継 
問15:賃貸借契約の保証
問16:賃貸借契約の承継・共有 
問17:賃貸建物の修繕 
問18:賃貸借契約の解除 
問19:契約書の記載 
問20:賃貸借契約の更新
問21:賃料改定

 

管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問22:内容証明郵便と公正証書の意義 
問23:未収賃料の経理上の処理 
問24:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 
問25:住環境の整備
問26:ガイドライン 
問27:ガイドライン 
問28:共同住宅の避難施設等 
問29:建物の耐震診断 
問30:給水設備・給湯設備
問31:消防用設備 
問32:賃貸用建物の企画提案 
問33:PMとAM 
問34:保険 
問35:租税公課
問36:不動産賃貸経営の法人化

4問免除問題

問37:賃貸管理の意義 
問38:倫理憲章 
問39:屋根・外壁等 
問40:換気設備

 

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公式テキストは平成29年に出版された改訂3版が今年度・平成30年度試験にも使われます。購入の際は必ず正誤表を参照しましょう。

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