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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成30年度問16(滅失)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成30年度問16(滅失)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問16

平成30年度

【問16】賃貸建物の全部又は一部が滅失した場合の法律関係に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 地震により賃貸建物が一部滅失した場合、修繕が物理的経済的に可能であったとしても、貸主は修繕義務を負わない。

2 賃貸建物が全部滅失した場合、当該滅失についての借主の帰責事由の有無にかかわらず、貸主は修繕義務を負わない。

3 賃貸建物が一部滅失した場合、当該滅失について借主に帰責事由がない限り、借主は使用収益が妨げられている割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

4 賃貸建物が全部滅失した場合、当該滅失について借主に帰責事由があっても、賃貸借契約は履行不能により終了する。

 

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問16に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約 第2章(肢1、肢2)、第3章(肢2、肢3)、第六章(肢4)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.446には、「貸主は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負う(民法第606条第一項)。修繕義務は、使用させる義務の当然の帰結である。賃貸不動産の破損等が天変地異等、不可抗力により生じた場合も貸主は修繕義務を負うとあります。

したがって選択肢1は誤りです。

◆選択肢2について公式テキスト第五編には、直接言及している箇所が見当たりませんでした。

ただし、公式テキストp.458(第三章 借主の義務 Introductionの囲み)には「借主は、善良な管理者の注意をもって、貸室を保管する義務を負う(保管義務)。たとえば、失火により賃貸不動産を滅失させた場合、保管義務違反による債務不履行となる」、また p.446には「貸主は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負う(中略)。修繕が不可能な場合は、修繕義務は生じない(東京地判平22.3.5 WLJP)とあります

したがって選択肢2は正しいと考えられます。

なお、肢2についてよりよい解答が公式テキストに記載されている場合は書き換えます。

◆選択肢3について公式テキストp.459には、「賃貸不動産の滅失に関し、民法は「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」(民法第611条第1項)と定め、とあります。

したがって選択肢3は正しいです。

◆選択肢4について公式テキストp.546には、「賃貸不動産が火災や地震等により滅失した場合や朽廃し効用を完全に失った場合は、貸主は借主に賃貸不動産を使用収益させることができなくなる。この場合、貸主の義務が履行不能となり消滅する。そして、建物賃貸借契約は終了する。
 なお、賃貸不動産の滅失につき、貸主または借主に帰責性があるとしても、それは損害賠償の問題にすぎず、建物賃貸借契約が終了する点には影響しない
とあります。

したがって選択肢4は正しいです。

以上、誤った選択肢は1、正解番号は1です。

次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問17です。

 

◆賃貸不動産経営管理士試験過去問平成30年度・平成29年度・平成28年度問1〜問40の解説はこちらのページにリンクしてあります。

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

◆賃貸不動産経営管理士試験は試験範囲がもっとも重なっている宅地建物取引士資格試験と比べると出題文の字数・構造とも難易度が低いです。とはいえ、2018年度試験の合格点は過去最高の29点。正答率72.5%が要求されました。しっかり準備しておきましょう。

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◆当ブログでは、本試験日(2019年11月17日)の夕方から賃貸不動産経営管理士試験解答速報および合格点・合格ライン予想情報をお届けします。自己採点にお役立てください。

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宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は何と言っても宅地建物取引士です。

理由は単純明快。

実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます(賃貸不動産経営管理士試験の4週間前)。宅建の勉強をきちんとしている方なら賃貸不動産経営管理士試験はさほど労せず合格できます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける/宅建に受かった翌年度以降に賃貸不動産経営管理士試験を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。 

宅建の合格率は15〜17%。賃貸不動産経営管理士試験よりはるかに低いです。もし独学で受験するなら、テキスト選びが合格の鍵を握ります。

宅建独学・初学者向けのおすすめテキスト・問題集・過去問集はこちらにまとめました。早めに準備して、問題集・過去問題集とともに何度も何度も繰り返し学習しましょう。

賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。

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