賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成30年度問16（滅失）について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版：賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。
とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問16
平成30年度
【問16】賃貸建物の全部又は一部が滅失した場合の法律関係に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 地震により賃貸建物が一部滅失した場合、修繕が物理的経済的に可能であったとしても、貸主は修繕義務を負わない。
2 賃貸建物が全部滅失した場合、当該滅失についての借主の帰責事由の有無にかかわらず、貸主は修繕義務を負わない。
3 賃貸建物が一部滅失した場合、当該滅失について借主に帰責事由がない限り、借主は使用収益が妨げられている割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
4 賃貸建物が全部滅失した場合、当該滅失について借主に帰責事由があっても、賃貸借契約は履行不能により終了する。
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問16に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約 第2章（肢1、肢2）、第3章（肢2、肢3）、第六章（肢4）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストp.446には、「貸主は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負う（民法第606条第一項）。修繕義務は、使用させる義務の当然の帰結である。賃貸不動産の破損等が天変地異等、不可抗力により生じた場合も貸主は修繕義務を負う」とあります。
したがって選択肢1は誤りです。
◆選択肢2について公式テキスト第五編には、直接言及している箇所が見当たりませんでした。
ただし、公式テキストp.458（第三章 借主の義務 Introductionの囲み）には「借主は、善良な管理者の注意をもって、貸室を保管する義務を負う（保管義務）。たとえば、失火により賃貸不動産を滅失させた場合、保管義務違反による債務不履行となる」、また p.446には「貸主は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負う（中略）。修繕が不可能な場合は、修繕義務は生じない（東京地判平22.3.5 WLJP）」とあります。
したがって選択肢2は正しいと考えられます。
なお、肢2についてよりよい解答が公式テキストに記載されている場合は書き換えます。
◆選択肢3について公式テキストp.459には、「賃貸不動産の滅失に関し、民法は「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」（民法第611条第1項）と定め、」とあります。
したがって選択肢3は正しいです。
◆選択肢4について公式テキストp.546には、「賃貸不動産が火災や地震等により滅失した場合や朽廃し効用を完全に失った場合は、貸主は借主に賃貸不動産を使用収益させることができなくなる。この場合、貸主の義務が履行不能となり消滅する。そして、建物賃貸借契約は終了する。
なお、賃貸不動産の滅失につき、貸主または借主に帰責性があるとしても、それは損害賠償の問題にすぎず、建物賃貸借契約が終了する点には影響しない」とあります。
したがって選択肢4は正しいです。
以上、誤った選択肢は1、正解番号は1です。
次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問17です。
注：法改正・新法施行などによって成立しなくなった問題があります。必ず最新の教材で学習してください。
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賃貸不動産経営管理士試験に本気で合格したい方へ
◆賃貸不動産経営管理士は、国家資格化に伴って仕事上必要になる方や就職・転職のために必要とする方が今後大幅に増えると思われます。
しかしながら、賃貸不動産経営管理士試験は「受験生の7割が不合格となる試験」になってしまいました。
本気で賃貸不動産経営管理士試験に合格したいのであれば、もはや「簡単に合格できる資格試験ではなくなった」ことをぜひ自覚してください。
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特に、これまで資格試験を受験をしたことがない方や、宅建になかなか合格できない方は200時間以上必要かもしれません。早め早めに勉強し始めることをおすすめします。
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アガルートの賃貸不動産経営管理士...サクサク進む。
— ゆっこ (@yukko0571) April 1, 2021
工藤美香先生がサラッと講義するからなのか、聞くだけで合格できる？と錯覚😳‼️
受かるよね、きっと✨
◆テキストには、図ひとつとっても工藤講師の細かい指示が入っています。
テキストはこうして作るよ
— 工藤美香(アガルート) (@mikakudo_ag) March 14, 2020
入れ込んである図は、制作の方が私のこうしたい！ってメモ程度からここまでにしてくれます✨
水の位置もう少し高くねとかすごい細かい注文をしても完璧にしてくれる
私1人で出来る事は限られてるから、
仕事でも、やって貰って当たり前じゃない事は忘れずにいたい pic.twitter.com/DaCc4Zsian
ちなみに、昨年度試験の問49は解答速報の正解肢が各社で2と3に別れました。資格スクール・講師の中には当初2にしていたのを3に変更したり、3を2に変更したりしていた所もありましたが、試験日当日から解答を2とし、その後一切変更しなかったのは工藤講師だけでした。
◆実際に管理人も総合カリキュラムを購入してみたところ（自腹です・・・）、昨年度版テキスト・問題集が先行で発送されてきました。まずはこれを使って賃貸不動産経営管理士試験での最重要ポイントのひとつである賃貸借契約をひととおり学習し、同時に動画講義の視聴やFacebookグループでの質問に慣れておくことをおすすめします（Facebookグループではグループ内の他の方による質問と、その質問への工藤講師からの返信も閲覧できます）。
賃貸借契約は、初めて学習する方にとってかなり時間がかかりますので、ここさえきっちりおさえておけば後の学習がぐっと楽になります。今から学習し始めれば時間の使い方に余裕ができます。毎日少しずつでも良いので、1ヶ月で一通り終えられるようがんばりましょう！
※なお、今年度は初めて「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」から出題されます。よって、これまで出題されてきた賃貸住宅管理業者登録制度からは出題されなくなります。
したがって、2020年版総合講義第2編賃貸住宅管理業者登録制度および2021過去問解析講座上巻問4〜問31については「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」に準拠した改訂版が届いてから学習しましょう。
◆改訂版テキスト・問題集は6月末に発送予定です。こちらが届いたら 今年の最重点ポイントである「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」から学習し始めましょう。
アガルートアカデミー・2021年合格目標賃貸不動産経営管理士試験総合カリキュラム
