賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成30年度問15（賃貸借契約の特約の有効性）について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版：賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。
とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問15
平成30年度
【問15】賃貸借契約の特約の有効性に関する次の記述のうち、適切なもの の組合せはどれか。
ア 賃貸借の期間内に建物が競売により売却され、その所有権が他の者に帰属した場合に賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効である。
イ 賃貸借の更新について合意が成立しない場合は賃貸借契約が期間満了と同時に当然に終了する旨の特約は、有効である。
ウ 借主が貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効である。
エ 振込みにより賃料を支払う場合の振込み手数料を貸主負担とする旨の特約は、無効である。
1 ア、イ
2 ア、ウ
3 イ、エ
4 ウ、エ
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問15に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約 第1章（肢ア、イ） 第2章（肢ウ）、第4章（肢エ）に書かれています。
◆選択肢アについて公式テキストp.433の＜借家法・借地借家法により無効とされたもの＞の②に、「賃貸借の期間内に建物が競落され、その所有権が他に帰属したときは賃貸借契約は終了する旨の特約（最判昭41.4.5 裁判所ウェブサイト）」とあります。
したがって選択肢アは適切です。
◆選択肢イについて公式テキストp.433の＜借家法・借地借家法により無効とされたもの＞の④に、「期間の更新又は延長について合意が成立しない場合は借家契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約（松山地判昭36.9.14 判時276号22頁）」とあります。
したがって選択肢イは誤りです。
◆選択肢ウについて公式テキストpp.456-457には、「「造作買取請求権」とは、借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に附加した造作がある場合に、契約終了時に、借主が貸主に対し、その造作を時価で買い取ることを請求できる権利である（借地借家法第33条）。（中略）造作買取請求権の規程は任意規定であるため、造作買取請求権を放棄する特約も有効である」とあります。
したがって選択肢ウは正しいです。
◆選択肢エについて公式テキストp.476には、「賃料の支払場所に関して、民法は、金銭債務の支払場所については、債権者の住所に持参して支払う、すなわち持参債務の原則をとっている（民法第484条）。もっとも、これに関しても当事者は、賃貸借契約において特約を定めることができ、銀行口座に振込む方法による支払方法を定めることも可能である」とあります。賃料の支払に関して特約を定めることは可能であること、肢エが賃借人に有利な特約であるこから、肢エの特約は無効とは考えられません。
したがって選択肢エは誤りです。
以上、適切な選択肢は2、正解番号は2です。
次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問16です。
◆賃貸不動産経営管理士試験過去問平成30年度・平成29年度・平成28年度問1〜問40の解説はこちらのページにリンクしてあります。
【過去問】平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成29年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
【過去問】平成28年度賃貸不動産経営管理士試験問1〜問40
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賃貸不動産経営管理士試験の合格率は?講習修了者と非受講者の違いは？
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賃貸不動産経営管理士試験：公式テキストからの出題率(平成29年度)
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