賃貸不動産経営管理士合格応援ブログ

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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成28年度問15(賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成28年度問15(賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転)について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。 

賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問15

平成28年度

【問15】賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務の第三者に承継される。

2 建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の地位は当然に買受人に移転する。 

3 建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた場合、その後に設定された抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、借主は建物を明け渡さなければならないが、買受けから6ヶ月間は明渡しを猶予される。

4 担保権の登記がされていない建物について賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた後に、当該建物が貸主の債権者によって差し押さえられ、競売された場合には、借主は建物を直ちに明け渡さなければならない。

 

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成28年問15に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約(第8章)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.556には、「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に対し、賃借権を対抗できることとされている(借地借家法第10条第1項、同法第31条第1項)。
 多くの借地借家において、借主は、土地上の建物登記や建物引渡しによって、対抗要件を取得している。借主が新所有者に対して賃借権を対抗できる場合には、賃貸借契約における貸主の地位は、当然に旧所有者から新所有者に引き継がれ、その結果、新書湯者と借主とが賃貸借の関係に立つことになる。そして、この場合、新所有者兼貸主は、旧所有者兼旧貸主から当然に敷金関係も承継するとあります。

したがって、選択肢1は適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.559には、「建物賃貸借においては、抵当権設定前に賃貸借契約が締結されている場合には、入居によって新所有者(買受人)に対抗できるが、抵当権が賃借権の対抗力取得前に設定登記されていれば、賃借権が抵当権に対抗することができないとあります。

肢2では建物について抵当権設定に賃貸借契約が締結されているので、貸主の地位は買受人には移転しません。

したがって、選択肢2は不適切です。

◆選択肢3について公式テキストpp.556には、「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に対し、賃借権を対抗できることとされている(借地借家法第10条第1項、同法第31条第1項)とあります。

肢1と重複しますが、建物について抵当権設定登記に賃貸着契約が締結されて建物が引き渡されていますので、借主は買受人に賃借権を対抗できます。

したがって、選択肢3は不適切です。

◆選択肢4について公式テキストpp.556には、「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に対し、賃借権を対抗できることとされている(借地借家法第10条第1項、同法第31条第1項)」とあります。

これまた肢1・肢3と重複しますが、肢4は登記がされていない建物(つまり抵当権設定)に賃貸借契約が締結され、建物の引渡しも受けています。借主は買受人に賃借権を対抗できます。

したがって、選択肢4は不適切です。


以上、適切な選択肢は1、正解番号は1です。重要度★★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

この類の問題は、①賃貸借契約締結が抵当権設定の前か後か、②建物の引渡しを受けているかどうかをチェックするようにしましょう。

賃貸不動産経営管理士平成28年度過去問

倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産管理の意義 
問2:倫理憲章 
問3:個人情報保護法 
問4:登録規程9条 
問5:重要事項説明
問6:賃貸住宅管理業者の遵守事項 
問7:登録制度の登録 
問8:登録制度の遵守事項 
問9:管理受託契約 
問10:管理受託契約
問11:借主の募集
問12:借主の募集

賃貸借契約

問13:建物賃貸借の特約の有効性 
問14:定期建物賃貸借契約 
問15:賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16:賃貸借契約の保証 
問17:賃貸借契約と使用貸借契約との異同 
問18:書面による法律行為 
問19:借主の義務と責任 
問20:賃貸不動産の修繕
問21:敷金
問22:未収賃料の回収 
問23:賃貸借契約の解除

 

管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問24:ガイドライン 
問25:借主の居住ルールと苦情処理
問26:鍵の管理 
問27:アウトソーシング 
問28:ガイドライン 
問29:建ぺい率 
問30:建物の維持管理
問31:消防用設備等 
問32:昇降機設備・機械式駐車場設備 
問33:賃貸不動産の企画提案の事業収支 
問34:不動産証券化とプロパティマネジメント 
問35:空き家と不動産管理
問36:不動産の税金

4問免除問題

問37:空き家と不動産 
問38:建築構造 
問39:換気設備 
問40:保険

注:法改正・新法施行などによって成立しなくなった問題があります。必ず最新の教材で学習してください。
>>>賃貸不動産経営管理士試験2021:おすすめテキスト・問題集【購入・詳細レビュー】

 

賃貸不動産経営管理士試験に本気で合格したい方へ

◆賃貸不動産経営管理士は、国家資格化に伴って仕事上必要になる方や就職・転職のために必要とする方が今後大幅に増えると思われます。

しかしながら、賃貸不動産経営管理士試験は「受験生の7割が不合格となる試験」になってしまいました。

本気で賃貸不動産経営管理士試験に合格したいのであれば、もはや「簡単に合格できる資格試験ではなくなった」ことをぜひ自覚してください。

◆賃貸不動産経営管理士試験合格に必要な勉強時間は100〜150時間とされています。当ブログでは125時間としていますが、それはあくまで最低限必要な時間です。

特に、これまで資格試験を受験をしたことがない方や、宅建になかなか合格できない方は200時間以上必要かもしれません。早め早めに勉強し始めることをおすすめします。

特に、次の3項目に当てはまる方は少しでも合格可能性を上げるため、合格実績の高い=合格率の高い資格スクール・通信講座の活用を積極的に検討するべきです。

なぜなら、良い教材を使って効率的に学習でき、しかも学習の進捗状況を管理しやすい上、わからないところを質問できるからです。

  • これまで資格試験を受験したことがない方やなかなか資格試験に合格できない方
  • 何から勉強したらいいのか考えあぐねている方
  • 本気で今年の合格を目指す方

◆おすすめできるのは次の2つを明記している講座です。

  1. 講座の合格率
  2. 講座に質問機能(質問回数無制限が望ましい)が含まれている

管理人が知る限りでは、これら2点が明記されているのはアガルートアカデミーの賃貸不動産経営管理士講座だけです。

特に際立っているのはアガルートの合格実績です。令和2年度賃貸不動産経営管理士試験の講座受講生合格率はなんと92.3%。令和2年度試験の合格率29.8%の3倍強という実績です。

◆管理人は宅建受験のとき8万円ほどかけて教材を購入して勉強しましたが、プロの手による良く練られた教材を使うと、本当に効率良く学習できることを身を持って思い知りました。

少しでも合格可能性を上げたい方は検討してみて損はありません。

◆今年度賃貸不動産経営管理士試験は、4月に発売された『令和3(2021)年度版賃貸不動産管理の知識と実務』(公式講習用テキスト)から出題されると予測されます。

アガルートアカデミーの賃貸不動産経営管理士試験総合カリキュラムは講習用テキストにもしっかり準拠しています。講座担当は工藤美香講師です。
>>>アガルートアカデミー・工藤美香講師による2021年合格目標賃貸不動産経営管理士試験総合カリキュラム、期間限定受験生応援30%OFFキャンペーン中!

アガルートアカデミー・2021年合格目標賃貸不動産経営管理士試験総合カリキュラム には以下の講座が含まれており、受験生応援期間限定30%オフ中(税込¥61,446)です。合格時には「合格祝い金2万円」もしくは「支払金額全額返金」の特典もあります。

  1. 総合講義:オリジナルのフルカラーテキスト付き動画講義
  2. 過去問解析講座
  3. 解説講義付き直前ヤマ当て模試
  4. Facebookグループ内での質問制度(無制限)

すでに申し込んで学習している方もいらっしゃいます。早くから学習を始めた受験生ととそうでない受験生との差は大きいでしょう。


◆テキストには、図ひとつとっても工藤講師の細かい指示が入っています。

ちなみに、昨年度試験の問49は解答速報の正解肢が各社で2と3に別れました。資格スクール・講師の中には当初2にしていたのを3に変更したり、3を2に変更したりしていた所もありましたが、試験日当日から解答を2とし、その後一切変更しなかったのは工藤講師だけでした。

◆実際に管理人も総合カリキュラムを購入してみたところ(自腹です・・・)、昨年度版テキスト・問題集が先行で発送されてきました。まずはこれを使って賃貸不動産経営管理士試験での最重要ポイントのひとつである賃貸借契約をひととおり学習し、同時に動画講義の視聴やFacebookグループでの質問に慣れておくことをおすすめします(Facebookグループではグループ内の他の方による質問と、その質問への工藤講師からの返信も閲覧できます)

賃貸借契約は、初めて学習する方にとってかなり時間がかかりますので、ここさえきっちりおさえておけば後の学習がぐっと楽になります。今から学習し始めれば時間の使い方に余裕ができます。毎日少しずつでも良いので、1ヶ月で一通り終えられるようがんばりましょう!

※なお、今年度は初めて「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」から出題されます。よって、これまで出題されてきた賃貸住宅管理業者登録制度からは出題されなくなります。

したがって、2020年版総合講義第2編賃貸住宅管理業者登録制度および2021過去問解析講座上巻問4〜問31については「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」に準拠した改訂版が届いてから学習しましょう。

◆改訂版テキスト・問題集は6月末に発送予定です。こちらが届いたら 今年の最重点ポイントである「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」から学習し始めましょう。

アガルートアカデミー・2021年合格目標賃貸不動産経営管理士試験総合カリキュラム

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