賃貸不動産経営管理士試験過去問平成28年度問15（賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転）

賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成28年度問15（賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転）について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説平成28年度問15
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平成28年度の過去問解説
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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説平成28年度問15

平成28年度

【問15】賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1　貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務の第三者に承継される。

2　建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の地位は当然に買受人に移転する。

3　建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた場合、その後に設定された抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、借主は建物を明け渡さなければならないが、買受けから6ヶ月間は明渡しを猶予される。

4　担保権の登記がされていない建物について賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた後に、当該建物が貸主の債権者によって差し押さえられ、競売された場合には、借主は建物を直ちに明け渡さなければならない。

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賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成28年問15に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約（第8章）に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.556には、「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に対し、賃借権を対抗できることとされている（借地借家法第10条第1項、同法第31条第1項）。
　多くの借地借家において、借主は、土地上の建物登記や建物引渡しによって、対抗要件を取得している。借主が新所有者に対して賃借権を対抗できる場合には、賃貸借契約における貸主の地位は、当然に旧所有者から新所有者に引き継がれ、その結果、新書湯者と借主とが賃貸借の関係に立つことになる。そして、この場合、新所有者兼貸主は、旧所有者兼旧貸主から当然に敷金関係も承継する」とあります。

したがって、選択肢1は適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.559には、「建物賃貸借においては、抵当権設定前に賃貸借契約が締結されている場合には、入居によって新所有者（買受人）に対抗できるが、抵当権が賃借権の対抗力取得前に設定登記されていれば、賃借権が抵当権に対抗することができない」とあります。

肢2では建物について抵当権設定後に賃貸借契約が締結されているので、貸主の地位は買受人には移転しません。

したがって、選択肢2は不適切です。

◆選択肢3について公式テキストpp.556には、「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に対し、賃借権を対抗できることとされている（借地借家法第10条第1項、同法第31条第1項）」とあります。

肢1と重複しますが、建物について抵当権設定登記前に賃貸着契約が締結されて建物が引き渡されていますので、借主は買受人に賃借権を対抗できます。

したがって、選択肢3は不適切です。

◆選択肢4について公式テキストpp.556には、「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に対し、賃借権を対抗できることとされている（借地借家法第10条第1項、同法第31条第1項）」とあります。

これまた肢1・肢3と重複しますが、肢4は登記がされていない建物（つまり抵当権設定前）に賃貸借契約が締結され、建物の引渡しも受けています。借主は買受人に賃借権を対抗できます。

したがって、選択肢4は不適切です。

以上、適切な選択肢は1、正解番号は1です。重要度★★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

この類の問題は、①賃貸借契約締結が抵当権設定の前か後か、②建物の引渡しを受けているかどうかをチェックするようにしましょう。