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賃貸不動産経営管理士試験過去問解説 平成29年度 問14(敷金の承継)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成29年度問14(敷金の承継)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

賃貸不動産経営管理士試験の過去問には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しています。このため、賃貸不動産経営管理士試験の対策は公式テキストを中心に勉強する、というのが一つの方法です。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのも一手間かかってしまいます。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成29年度問14

平成29年度

【問14】 敷金の承継に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 貸主が、建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に第三者に承継される。

2 建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、当該建物についての賃貸借契約が締結された場合、抵当権が実行され、買受人に建物の所有権が移転すると、敷金に関する権利義務も当然に買受人に承継される。

3 貸主が、建物を借主に引き渡した後、当該建物に抵当権が設定され、抵当権が実行された結果、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、敷金に関する権利義務は当然に買受人に承継される。

4 貸主が、建物を借主に引き渡した後、貸主の債権者が当該建物を差し押えたことにより、建物が競売された結果、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、敷金に関する権利義務は当然に買受人に承継される。

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成29年問14に該当する部分は公式テキスト第5編賃貸借契約に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.556には、「多くの借地借家において、借主は、土地上の建物登記や建物引渡しによって、対抗要件を取得している。借主が新所有者に対して賃借権を対抗できる場合には、賃貸借契約における貸主の地位は、当然に旧所有者から新所有者に引き継がれ、その結果、新所有者兼貸主は、旧所有者兼貸主から当然に敷金関係も承継するとあります。

したがって、選択肢1は適切です。

なお、その続きには「(2)賃料請求 貸主の地位が変更され、新所有者兼貸主が借主に対して賃料を請求するためには、建物の所有権移転登記が必要となる(最判昭49.3.19 判時741号74頁)。(3)地位の留保 上述の通り、賃貸不動産の所有権の移転があれば、新所有者が旧所有者の賃貸借契約上の権利義務を当然に承継する」とあります。

「契約による貸主の変更」は公式テキストp.555-558に書かれています。目を通しておきましょう。

◆選択肢2について公式テキストp.559には、「建物賃貸借においては、抵当権設定前に賃貸借契約が締結されている場合には、入居によって新所有者(買受人)に対抗できるが、抵当権が賃借権の対抗力取得前に設定登記されていれば、賃借権が抵当権に対抗することはできない」とあります。

賃借権が抵当権に対抗できない以上、買受人は借主に対して賃借権の存在を否定することができるので、敷金に関する権利義務は買受人に承継されない、ということになります『1回で合格!賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集'18版 p.15』より)

したがって、選択肢2は不適切です。

抵当権設定登記と賃借権の対抗力取得の問題は、どちらが先かということを見極める必要があります。この類の問題は図を書いて整理する癖をつけましょう。

◆選択肢3も、選択肢2の考え方で解けます(p.559参照)。

抵当権設定登記と賃借権の対抗力取得の先後は問題文に「貸主が、建物を借主に引き渡した後」とあるので賃借権の対抗力取得のほうが先です。

したがって、選択肢3は適切です。

◆選択肢4
も、選択肢2の考え方で解けます(p.559およびp.556参照)

債権者による差し押さえと賃借権の対抗力取得の先後は問題文に「貸主が、建物を借主に引き渡した後」とあるので賃借権の対抗力取得のほうが先です。

そして、選択肢1についてすでに述べた通り、このケースの場合p.556には「敷金関係も承継する」とあります。

したがって、選択肢4は適切です。

◆公式テキストp.556には、「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に対し、賃借権を対抗できることとされている(借地借家法第10条第1項、同法第31条第1項)」とあります。この文章はとても重要なので、かならず覚えておきましょう。

以上、最も不適切な選択肢は2、正解番号は2です。正答率は53%。重要度★★★。
正答率はKenビジネススクール2017賃貸不動産経営管理士解答速報、重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

平成29年度の過去問解説

賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産等統計 
問2:賃貸不動産経営管理士の業務 
問3:登録制度 
問4:登録制度 
問5:管理受託契約
問6:登録制度 
問7:基幹事務 
問8:サブリース方式による賃貸管理 
問9:サブリース方式による賃貸管理 
問10:借主の募集
問11:借主の募集・入居者決定  

賃貸借契約

問12:定期建物賃貸借 
問13:賃貸借契約・解約申入れ 
問14:敷金の承継 
問15:賃貸借契約の保証
問16:賃貸借契約の承継・共有 
問17:賃貸建物の修繕 
問18:賃貸借契約の解除 
問19:契約書の記載 
問20:賃貸借契約の更新
問21:賃料改定

 

管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問22:内容証明郵便と公正証書の意義 
問23:未収賃料の経理上の処理 
問24:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 
問25:住環境の整備
問26:ガイドライン 
問27:ガイドライン 
問28:共同住宅の避難施設等 
問29:建物の耐震診断 
問30:給水設備・給湯設備
問31:消防用設備 
問32:賃貸用建物の企画提案 
問33:PMとAM 
問34:保険 
問35:租税公課
問36:不動産賃貸経営の法人化

4問免除問題

問37:賃貸管理の意義 
問38:倫理憲章 
問39:屋根・外壁等 
問40:換気設備

 

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公式テキストは平成29年に出版された改訂3版が今年度・平成30年度試験にも使われます。購入の際は必ず正誤表を参照しましょう。

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