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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成28年度問13(建物賃貸借の特約の有効性)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成28年度問13(建物賃貸借の特約の有効性)について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。 

賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問13

平成28年度

【問13】借地借家法の適用のある建物賃貸借の特約の有効性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。

2 法令により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面により締結するときに、建物取壊時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の用件を満たしていない限り、その特約は無効である。 

3 借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。

4 更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効である。

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賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成28年問13に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約(第2章と第6章)に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.537には、「更新拒絶に関する借地借家法と異なる特約のうち、借主に不利なものは無効となる(借地借家法第30条)とあります。肢1では、貸主からの契約期間満了の通知もなければ正当事由も不要となり、借主にとって不利となります。

したがって、選択肢1は適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.533には、「法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合に、この建物を目的物として建物賃貸借契約を締結するときは、借地借家法第30条の規程にかかわらず、建物取壊時に建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができる(借地借家法第39条1項)。そして、この特約は、建物を取壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない(同条2項)とあります。定期建物賃貸借契約については借地借家法第38条で規程されていますが、取壊し予定の建物の賃貸借は同法第39条で規程されています。

したがって、選択肢2は不適切です。


◆選択肢3について公式テキストpp.457には、「造作買取請求権の規程は任意規定であるため、造作買取請求権を放棄する特約も有効であるとあります。

したがって、選択肢3は適切です。

◆選択肢4「更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約」は借主にとって不利となり、借地借家法第30条により無効です。

したがって、選択肢4は適切です。


以上、不適切な選択肢は2、正解番号は2です。重要度★★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より

平成28年度の過去問解説

倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集

問1:賃貸不動産管理の意義 
問2:倫理憲章 
問3:個人情報保護法 
問4:登録規程9条 
問5:重要事項説明
問6:賃貸住宅管理業者の遵守事項 
問7:登録制度の登録 
問8:登録制度の遵守事項 
問9:管理受託契約 
問10:管理受託契約
問11:借主の募集
問12:借主の募集

賃貸借契約

問13:建物賃貸借の特約の有効性 
問14:定期建物賃貸借契約 
問15:賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16:賃貸借契約の保証 
問17:賃貸借契約と使用貸借契約との異同 
問18:書面による法律行為 
問19:借主の義務と責任 
問20:賃貸不動産の修繕
問21:敷金
問22:未収賃料の回収 
問23:賃貸借契約の解除

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管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等

問24:ガイドライン 
問25:借主の居住ルールと苦情処理
問26:鍵の管理 
問27:アウトソーシング 
問28:ガイドライン 
問29:建ぺい率 
問30:建物の維持管理
問31:消防用設備等 
問32:昇降機設備・機械式駐車場設備 
問33:賃貸不動産の企画提案の事業収支 
問34:不動産証券化とプロパティマネジメント 
問35:空き家と不動産管理
問36:不動産の税金

4問免除問題

問37:空き家と不動産 
問38:建築構造 
問39:換気設備 
問40:保険

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

 

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宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。

なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます(賃貸不動産経営管理士試験の4週間前)。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法(の借家部分)、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。 

賃貸不動産経営管理士試験と同様、宅建も合格点・合格ラインは年によって違います。このため、資格スクール・宅建講師による講座がたくさん開講され、各社・各講師が毎年合格ライン予想を公表しています。当ブログでは宅建本試験終了後に解答速報と合格ライン予想を時系列で追っていきます。自己採点にお役立てください。

なお、FP(ファイナンシャル・プランニング技能士)も賃貸不動産経営管理士と合性が良い資格です。試験範囲6分野の中に不動産と相続があるからです。FP3級は合格率60%ほどと難易度が低く独学・短期間の勉強でも受かりやすい資格試験です。

FPは2級までとっておきたい資格です。FP2級の合格率は20%程度になりますが独学で合格できます。

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