賃貸不動産経営管理士試験過去問平成28年度問13（建物賃貸借の特約の有効性）

賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成28年度問13（建物賃貸借の特約の有効性）について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説平成28年度問13
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平成28年度の過去問解説
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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説平成28年度問13

平成28年度

【問13】借地借家法の適用のある建物賃貸借の特約の有効性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1　賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。

2　法令により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面により締結するときに、建物取壊時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の用件を満たしていない限り、その特約は無効である。

3　借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。

4　更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効である。

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平成28年問13に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約（第2章と第6章）に書かれています。

◆選択肢1について公式テキストp.537には、「更新拒絶に関する借地借家法と異なる特約のうち、借主に不利なものは無効となる（借地借家法第30条）」とあります。肢1では、貸主からの契約期間満了の通知もなければ正当事由も不要となり、借主にとって不利となります。

したがって、選択肢1は適切です。

◆選択肢2について公式テキストp.533には、「法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合に、この建物を目的物として建物賃貸借契約を締結するときは、借地借家法第30条の規程にかかわらず、建物取壊時に建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができる（借地借家法第39条1項）。そして、この特約は、建物を取壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない（同条2項）」とあります。定期建物賃貸借契約については借地借家法第38条で規程されていますが、取壊し予定の建物の賃貸借は同法第39条で規程されています。

したがって、選択肢2は不適切です。

◆選択肢3について公式テキストpp.457には、「造作買取請求権の規程は任意規定であるため、造作買取請求権を放棄する特約も有効である」とあります。

したがって、選択肢3は適切です。

◆選択肢4「更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約」は借主にとって不利となり、借地借家法第30条により無効です。

したがって、選択肢4は適切です。

以上、不適切な選択肢は2、正解番号は2です。重要度★★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より