賃貸不動産経営管理士試験過去問：平成28年度問13（建物賃貸借の特約の有効性）について、公式テキスト第3版で該当するページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。
なお、公式テキスト第3版は平成28年度賃貸不動産経営管理士試験の翌年に出版されたため、必ずしも平成28年度試験に対応しているわけではありません。この点をご了承くださりますよう、お願いいたします。
※賃貸不動産経営管理士試験の平成27〜令和2年度過去問には賃貸住宅管理業法の成立・施行のため不成立となったものが多数あります。必ず最新の教材を用いて学習してください。
賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成28年度問13
平成28年度
【問13】借地借家法の適用のある建物賃貸借の特約の有効性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1 賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。
2 法令により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面により締結するときに、建物取壊時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の用件を満たしていない限り、その特約は無効である。
3 借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。
4 更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効である。
賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ
平成28年問13に該当する部分は主に公式テキスト第5編賃貸借契約（第2章と第6章）に書かれています。
◆選択肢1について公式テキストp.537には、「更新拒絶に関する借地借家法と異なる特約のうち、借主に不利なものは無効となる（借地借家法第30条）」とあります。肢1では、貸主からの契約期間満了の通知もなければ正当事由も不要となり、借主にとって不利となります。
したがって、選択肢1は適切です。
◆選択肢2について公式テキストp.533には、「法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合に、この建物を目的物として建物賃貸借契約を締結するときは、借地借家法第30条の規程にかかわらず、建物取壊時に建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができる（借地借家法第39条1項）。そして、この特約は、建物を取壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない（同条2項）」とあります。定期建物賃貸借契約については借地借家法第38条で規程されていますが、取壊し予定の建物の賃貸借は同法第39条で規程されています。
したがって、選択肢2は不適切です。
◆選択肢3について公式テキストpp.457には、「造作買取請求権の規程は任意規定であるため、造作買取請求権を放棄する特約も有効である」とあります。
したがって、選択肢3は適切です。
◆選択肢4「更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約」は借主にとって不利となり、借地借家法第30条により無効です。
したがって、選択肢4は適切です。
以上、不適切な選択肢は2、正解番号は2です。重要度★★★。
重要度は『賃貸不動産経営管理士過去&予想問題集』より
賃貸不動産経営管理士平成28年度過去問
倫理憲章、個人情報保護法、賃貸住宅管理業者登録制度、賃貸不動産経営管理士、管理業務の受託、借主の募集
問1：賃貸不動産管理の意義
問2：倫理憲章
問3：個人情報保護法
問4：登録規程9条
問5：重要事項説明
問6：賃貸住宅管理業者の遵守事項
問7：登録制度の登録
問8：登録制度の遵守事項
問9：管理受託契約
問10：管理受託契約
問11：借主の募集
問12：借主の募集
賃貸借契約
問13：建物賃貸借の特約の有効性
問14：定期建物賃貸借契約
問15：賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転
問16：賃貸借契約の保証
問17：賃貸借契約と使用貸借契約との異同
問18：書面による法律行為
問19：借主の義務と責任
問20：賃貸不動産の修繕
問21：敷金
問22：未収賃料の回収
問23：賃貸借契約の解除
管理実務、建物・設備の知識、賃貸業への支援業務等
問24：ガイドライン
問25：借主の居住ルールと苦情処理
問26：鍵の管理
問27：アウトソーシング
問28：ガイドライン
問29：建ぺい率
問30：建物の維持管理
問31：消防用設備等
問32：昇降機設備・機械式駐車場設備
問33：賃貸不動産の企画提案の事業収支
問34：不動産証券化とプロパティマネジメント
問35：空き家と不動産管理
問36：不動産の税金
4問免除問題
問37：空き家と不動産
問38：建築構造
問39：換気設備
問40：保険
注：法改正・新法施行などによって成立しなくなった問題があります。必ず最新の教材で学習してください。
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