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賃貸不動産経営管理士試験過去問 平成30年度問12(定期建物賃貸借契約)

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賃貸不動産経営管理士試験過去問:平成30年度問12(賃貸借契約)について、該当する公式テキストのページを記載するとともに要点を簡潔に解説します。

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験には『賃貸不動産管理の知識と実務 改訂3版:賃貸不動産経営管理士公式テキスト』そのままの文章が頻出しました。このため、賃貸不動産経営管理士試験対策の一つは公式テキストを中心に勉強すること、と言えます。

とはいえ、1,000ページもの分厚いテキストのどこに出題文がのっているのかを探すのは手間がかかります。このエントリーを賃貸不動産経営管理士試験合格に向けて参考にしてください。

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賃貸不動産経営管理士試験過去問解答解説 平成30年度問12

平成30年度

【問12】定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。

ア 定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を口頭で説明すれば足り、別途、書面を交付する必要はない。

イ 定期建物賃貸借契約書に「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載がない場合には、事前説明書を交付して説明を行っていたとしても、定期建物賃貸借契約としての効力を有しない。

ウ 契約期間を1年未満とする定期建物賃貸借契約も有効である。

エ 賃貸借の媒介業者が宅地建物取引業法による重要事項説明書に基づき、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の説明を行ったので、貸主による事前説明を省略した場合、定期建物賃貸借契約としての効力を有しな い。

1 ア、イ
2 ア、ウ
3 イ、エ
4 ウ、エ

賃貸不動産経営管理士公式テキスト掲載ページ

平成30年度賃貸不動産経営管理士試験問12に該当する部分は主に公式テキスト改訂3版第5編賃貸借契約 第5章に書かれています。

◆選択肢アについて公式テキストp.504には、「定期建物賃貸借は、公正証書等の書面により契約をしなければならない。公正証書は例示的な記載であり、必ずしも公正証書で締結すつことまでは要しないが、書面により締結することは必要である(要式行為)。
 書面によらずに定期建物賃貸借契約を締結しても契約は成立せず、この場合は、更新が予定されている通常の建物賃貸借契約が成立するものと解されている
とあります。

したがって、選択肢イの「口頭で説明すれば足り、別途、書面を交付する必要はない」わけではありません。選択肢アは誤りです。

公式テキスト改訂4版ではp.486に同様の記述があります(「・・・更新がないものとする条項の効力は認められず」に表現が改まっています)。

◆選択肢イについて公式テキストp.504には、「定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、貸主は、あらかじめ、賃貸不動産の借主に対し、更新がなく、期間の満了により建物賃貸借契約が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明をしなければならない(借地借家法第38条第2項)。事前説明がなされなかったときは、契約の更新がないこととする旨の規定は、無効となる(同条第3項)。
 この事前説明書面は、契約書とは別個独立の書面である点に注意を要する(最判平24.9.13 裁判所ウェブサイト)
とあります。

したがって、選択肢アの「定期建物賃貸借契約書に「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載」がなくとも、「事前説明書を交付して説明を行っていた」なら「定期建物賃貸借契約としての効力を有しない」わけではありません。選択肢イは誤りです。

公式テキスト改訂4版ではp.486に同様の記述があります(「・・・契約書とは別個独立の書面でなくてはならない」に表現が改まっています)。

◆選択肢ウについて公式テキストp.505の表に、定期建物賃貸借での 1年未満の契約は有効とあります。

したがって選択肢ウは正しいです。

公式テキスト改訂4版ではp.487に同様の記述があります。

◆選択肢エについて公式テキストp.504には、「事前説明は、貸主または貸主代理人が借主に書面を交付して口頭で行う必要があり、賃貸借の媒介業者が仲介者の立場で宅地建物取引業法第35条に定める重要事項説明を行っても本項に基づく説明を行ったことにはならない点に留意する必要があるとあります。

したがって選択肢エは正しいです。

公式テキスト改訂4版ではp.486に同様の記述があります(「・・・重要事項説明を行ってもそれだけでは事前説明を行ったことにはならない」に表現が改まっています)。

以上、正しい選択肢は4、正解番号は4です。


次の問題は賃貸不動産経営管理士試験平成30年度問13です。

◆平成29年度・平成28年度過去問はこちらです。

◆賃貸不動産経営管理士試験の合格率は4問免除講習受講生のほうが高いです。データはこちらです。

◆当ブログでは、本試験日(2019年11月17日)の夕方から賃貸不動産経営管理士試験解答速報および合格点・合格ライン予想情報をお届けします。自己採点にお役立てください。

宅建士とのダブルライセンスを目指しましょう

賃貸不動産経営管理士と合性が良く、最もダブルライセンスに向いている資格は宅地建物取引士です。

なぜなら、実務経験なしで賃貸不動産経営管理士に登録する場合、宅地建物取引士資格試験に合格・登録し宅建士証を交付しなければならないからです。

むしろ、宅建は賃貸不動産経営管理士とのダブルライセンスを取得しておくべき資格と言ったほうが良いでしょう。

2019年の宅建士試験は2019年10月20日に実施されます(賃貸不動産経営管理士試験の4週間前)。試験の難易度は賃貸不動産経営管理士のほうが宅建より低いため、前もって勉強していれば賃貸不動産経営管理士試験対策はそれほど時間をとられないかもしれません。宅建で学習する借地借家法(の借家部分)、宅建業法、法令制限の建築基準法、税金、相続などの分野の知識はそのまま賃貸不動産経営管理士試験に生かせます。

もちろん、賃貸不動産経営管理士試験に合格してから翌年度以降に宅建を受ける選択もあります。どっちつかずになりかねない方は、どちらか一つだけの受験に焦点を定めたほうが賢明です。ご一考ください。

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改訂4版が発売されました。1,000ページ以上あるため、公式テキスト中心の勉強は非効率的かもしれません。しかしながら、すでに述べた通り、試験問題の大部分(平成29年度は98.1%)は公式テキストから出題されます。公式テキストの文言には慣れておいたほうが良いでしょう。

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