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【賃貸不動産経営管理士試験】個数問題・組み合わせ問題の攻略法

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平成29年度賃貸不動産経営管理士試験では、平成27・28年にはなかった個数問題・組み合わせ問題が合計10問出題されました。このエントリーではそれらのうち、実際に出題された問題を解説しながら個数問題・組み合わせ問題の攻略法を紹介します。

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予告無しで個数問題・組み合わせ問題が平成29年度試験に出題!

筆者は平成29年度賃貸不動産経営管理士試験を受験して、なんとか合格できました。

「なんとか」と書いたのは平成27・28年度試験には一切出題されなかった個数問題・組み合わせ問題が予告無しで出題されたからです。しかもいきなり第1問目・第2問目に!正直言って問題を見た瞬間、焦りました。

幸い、筆者は宅地建物取引士試験(2回目に受けた平成28年度試験でやっと合格しました...)の勉強で個数問題・組み合わせ問題はさんざん解いてきました。

それでも想定外の出来事にけっこう動揺しました。個数問題・組み合わせ問題を練習したことがない方の心中はいかばかりだったでしょうか・・・

そこで、おそらく来年平成30年度試験でも出題が予想される個数問題・組み合わせ問題にうち、個数問題の攻略法を紹介します。

来たる平成30年11月18日の賃貸不動産系管理士試験にちょっとでも役立ちますように。

平成29年度試験:個数問題は3問,組み合わせ問題は7問出題

平成29年度賃貸不動産経営管理士試験で出題された個数問題は3問,組み合わせ問題は7問です。

平成29年度賃貸不動産経営管理士試験に
出題された個数問題・組み合わせ問題
1 賃貸不動産をとりまく社会的情勢(統計):個数問題
2 賃貸不動産経営管理士の業務:組み合わせ問題
8 サブリース方式による賃貸管理:個数問題
10 借り主の募集:組み合わせ問題:組み合わせ問題
12 定期建物賃貸借:組み合わせ問題
16 賃貸借契約当事者の相続発生時の権利関係:組み合わせ問題
19 賃貸借契約(契約書):組み合わせ問題
31 消防用設備:個数問題
35 必要経費:組み合わせ問題
38 賃貸不動産経営管理士の倫理憲章:組み合わせ問題(4問免除)

 

個数問題と組み合わせ問題のどちらが厄介かと言えば、より厄介なのは個数問題だと思います。

なぜなら、4肢(もしくは3肢)すべてについて正しいか誤っているか判断しなければならないからです。

もちろん組み合わせ問題も原則は同じです。同じなのですが、問題によっては楽に解答できる場合があります。

では、平成29年度試験に出題された個数問題全3問と組み合わせ問題を1問みてみましょう。試験問題は賃貸不動産経営管理士協議会HPから入手できます。このエントリーでは実際に筆者が受験した際に持ち帰った試験問題を用いました。

個数問題:平成29年度問1

【平成29年度】

【問 1】 賃貸不動産をとりまく社会的情勢に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。

ア 平成25年住宅・土地統計調査によれば、平成25年10月1日現在の全国の空き家の内訳では、賃貸用の住戸が半数を超えている。

イ 新設住宅着工戸数の推移を見ると、貸家は消費税率の引上げの影響はあるものの、平成23年度を底に、傾向として増加している。

ウ 全国の消費生活センターや、一般財団法人不動産適正取引推進機構が受け付けた賃貸住宅に関する相談内容の中で傾向的に最も多いのは、原状回復に関するものである。

エ 平成25年住宅・土地統計調査によれば、平成25年10月1日現在の全国の所有関係別住宅数の中では、持ち家が最も多く、次に多いのが民営借家である。

1 1つ
2 2つ
3 3つ
4 4つ

各肢の正誤です。

アは正しいです。
公式テキストp.36に平成25年住宅・土地統計資料からのデータが抜粋されています。「空き家の内訳では、賃貸用の住宅が429万戸と全体の52.4%」とあります。

イは正しいです。
公式テキストp.39に「近年では、平成23年度の約29万戸を底に回復基調にあり」とあります。

ウは正しいです。
公式テキストp.47に「平成26年度の全国の消費生活センター等が受け付けた賃貸住宅に関する相談件数は、約37,000件と、以前として多い状況にある。相談内容としては、原状回復が一番多く、ほかに、瑕疵・欠陥、契約解除等が多い」とあります。

エは正しいです。
公式テキストp.36に「持ち家3,217万戸(持ち家率61.7%(平成20年の61.1%))、借家1,852万戸、うち民営借家1,458万戸」とあります。

適切なものは4つです。したがって答えは4となります。

このように、個数問題は基本的に全ての選択肢について正誤判定ができないと正解に結びつかないのです。

そして、本問のような選択肢全部が正しい(もしくは間違い)問題はことさら正誤判定が重要になります。

平成29年度試験は、いきなり問1から最も厄介な形式の個数問題が出題されたのです。本当にげんなりしました。

一方、あまり大きな声では言えませんが、次の場合は各肢の正誤判定が間違っていても正解になるケースもあります。

個数問題:平成29年度問8

【平成29年度】
【問 8】 サブリース方式による賃貸管理に関する次の記述のうち、適切なも のはいくつあるか。

ア サブリース方式による賃貸管理は、転借人(入居者)に賃貸不動産を引き渡すことが契約成立の要件である。

イ 転借人(入居者)は、所有者(原賃貸人)との関係で転貸人(管理業者) の履行補助者には該当しないため、転借人(入居者)が過失に基づき賃貸不動産を毀損しても、転貸人(管理業者)は所有者(原賃貸人)に対して責任を負わない

ウ 転借人(入居者)は、所有者(原賃貸人)に対して原賃貸借契約で定めた賃料の額までの範囲内で賃料支払義務を負う。

エ 原賃貸借契約が終了した場合に、所有者(原賃貸人)が転貸借契約を承継する旨の特約は有効である。

1 1つ
2 2つ
3 3つ
4 4つ


協議会公式ページの正解番号表によると答えは1、つまり適切なものは1つです。

ただし、問1とはちがい、例えば本来の正答とは違うものを正しいと判断して1をマークしても1点となります。選択肢全部が正しい/間違いという設問より得点できる可能性があるのです。

とはいえ、個数問題の原則は一問一答を正確に行うことに尽きるのです。

個数問題:平成29年度問31

【平成29年度】

【問 31】 消防用設備等に関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。
ア 自動火災報知設備等が設置されていないすべての住宅には、住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。

イ 消火器の詰め替えは、5年に1回程度、粉末(消化剤)の交換は8年~10 年くらいのサイクルで実施するのが望ましい。

ウ 共同住宅は、賃貸物件であっても、収容人員が50人以上の場合は防火管理者を定め、防火管理を行う必要がある。

1 1つ
2 2つ
3 3つ
4 なし

 ア、イ、ウすべて正しいです。答えは4です。

アは公式テキストp.859に「2004(平成16)年の消防法改正により、自動化生保打ち設備等が設置されない延床面積500m2以下の住宅であっても住宅用火災警報器の設置が義務付けられている」とあります。

イとウはそれぞれ公式テキストのp.858とp.861に、ほぼそのままの文言が載っています。

問31は問1と同様、全肢を正確に解かないと答えに結びつかないタイプの個数問題だったことがわかります。

組み合わせ問題:平成29年度問2

【平成29年度】

【問 2】 賃貸不動産経営管理士の業務に関する次の記述のうち、賃貸住宅管理業者登録制度(平成23年9月30日国土交通省告示第998号及び第999号、平成28年8月12日国土交通省告示第927号及び第928号改正。以下、各問において「賃貸住宅管理業者登録制度」という。)において賃貸不動産経営管理士が行うべきものとされているものの組合せはどれか。
ア 家賃、敷金等の受領に係る業務
イ 賃貸借契約の更新及び再契約に係る業務
ウ 賃貸借契約の終了に係る業務
エ 貸主に対する管理受託契約時の重要事項説明書の説明と記名押印業務 オ 貸主に対する管理受託契約書への記名押印業務
カ サブリース契約時の重要事項説明等の業務

1 ア、ウ、オ
2 イ、エ、オ
3 ア、イ、ウ
4 エ、オ、カ

選択肢は、①ア〜ウが賃貸住宅管理業登録制度における管理業務の基幹事務(公式テキストp.28、p.72-77)②エ〜オが平成28年9月施行の賃貸住宅管理業登録制度によって賃貸不動産経営管理士が行うべき業務(公式テキストp.92およびp.92-105)です。

どちらも賃貸不動産経営管理士試験での基本中の基本。これは絶対落としてはいけない問題です。

②の組み合わせはどれかを問う問題ですので、答えは自ずとエ、オ、カの組み合わせである4になります。

ただし、個数問題、特に問1及び問31と違って、全ての選択肢の正誤判定ができなくとも4にたどり着けます。

組み合わせ1〜4を見ると、エとカがあるのは4だけです。したがって、エもしくはカが賃貸不動産経営管理士が行うべき業務とわかっていれば答えは4しかありえない、ということになります。

同様に、アとイは基幹事務であるとわかっていれば、1〜3は答えじゃないこともわかります。

このように、組み合わせ問題には選択肢のつくり方次第で答えを導きやすいものがときおり登場します。

もちろん、このような問題ばかりが出題されるわけではないので、すべての選択肢の正誤判定をするのが鉄則です。鉄則なのですが、組み合わせ問題が出てきたらまずは選択肢の構造に着目し、どの肢を優先的に解けば効率よく解答できるのか見極めることをおすすめします。 

個数問題・組み合わせ問題攻略の王道は一問一答

以上、平成29年度試験に出題された個数問題・組み合わせ問題についてみてみました。

4肢択一で最も適切もしくは不適切な問題を選択する場合は、自分が自信を持ってこれが適切/不適切と言い切れるものを見つければ、残り3問は読まなくても済むことがままあります(ちゃんと読んだほうがもちろん良いです)。

しかしながら、個数問題にはこの手法が通用しません。

特に通用しないのが問1・問31のような全肢が正解(または不正解)の場合です。

したがって、個数問題攻略は一問一問の正誤判定をふだんからきちんと行うことに尽きます。個数問題攻略の王道は一問一答を心がけることなのです。

このことは組み合わせ問題にも言えることですが、組み合わせ問題は選択肢の組み合わせの構造からどの選択肢を優先的に解くべきかがわかる場合があります。問2のように、選択肢全部に当たらなくても答えがわかるときもあります。したがって、組み合わせ問題の難易度は個数問題ほどではないことが多いといえます。

以上、賃貸不動産経営管理士試験に、平成29年度の初めて出題された個数問題と組み合わせ問題の攻略法でした。


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