（画像出典：http://www.mlit.go.jp/common/001219899.pdf）
2018年度宅建試験では法改正から例年にないほど多く出題され、法改正問題への対応が合否を分けたとまで言われました。
「建物状況調査（インスペクション）」は2018年度法改正のひとつですが、2020年度試験問31肢3及び2023年度試験問27で出題されたように今後も出題される可能性は否定できません。今一度チェックしておくことをおすすめします。
※当記事が最新の法改正を反映していない場合もあります。法改正についてはかならずご自身でチェックなさってください。
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インスペクション
建物状況調査（インスペクション）について要点を紹介します。
34条書面
建物状況調査について（※以下でいう新築住宅は建設工事の完了の日から1年を経過していない住宅）
→宅地建物取引業者は、既存の建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付しなければならない（第34条の2第1項第4号）。
- 媒介契約書面に記載（34条書面）
- 既存の建物：新築住宅の場合は不要
- 売買又は交換の媒介の契約を締結：貸借の媒介では不要
- あっせん：建物状況調査の内容は問われていない
- あっせん料金は別途受領不可
35条書面
宅地建物取引業者は、既存の建物の取得者又は借主となる者に対して、当該既存の建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要並びに設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況について記載した書面を交付して説明をさせなければならない（第35条第1項第6号の2）。
- 35条書面記載事項が追加
- 既存の建物：新築住宅の場合は不要です！
- 国土交通省令で定める期間は「調査を実施してから1年以内のもの」→注：法改正点です！国土交通省令で定める期間は「1年（鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等にあっては2年）」となりました
- 建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要：売買・交換・貸借で必要（貸借はコレだけ！！）
- 宅地建物取引業者は、「建物状況調査の結果の概要」の内容について責任を負わない
- 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況：貸借では不要
- 保存の状況については売主・管理組合・管理会社への問い合わせで調査義務を果たしたことになる。実物書類にて有無を確認する必要はない。
- 保存の状況について説明する書類：➀「建築基準法令に適合していることを証明する書類」、②「新耐震基準への適合性を確認できる書類」、③ 「新築時及び増改築時に作成された設計図書類」、④「新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類」など
37条書面
宅地建物取引業者は、既存の建物の売買又は交換の契約が成立したときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を当事者に交付しなければならない（第37条第1項第2号の2）。
- 37条書面記載事項が追加
- 既存の建物：新築住宅の場合は不要
- 売買又は交換の契約が成立したとき
- 貸借では不要
- 当事者の双方が確認
注意点
建物状況調査を実施するのが誰か、という点にも注意が必要です。
-
建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合には、あっせん先は、既存住宅状況調査技術者講習登録規定（平成29年度国土交通省告示第81号）第2条第5項の既存住宅状況調査技術者であることを同規定第5条第2項第2号の既存住宅状況調査技術者のホームページ等において確認した上で行うよう留意すること
-
建物状況調査を実施する者に関する単なる情報提供ではなく、依頼者と建物状況調査を実施する者の間で建物状況調査の実施に向けた具体的なやりとりが行われるように手配すること
- 建物状況調査を実施する者は建築士であることから、報酬を得て建物状況調査を行うには、建築士法第23条第1項の規定に基づく建築士事務所登録を受けている必要があることに留意すること
- 建物状況調査の結果に関する客観性を確保する観点から、売却希望の依頼者及び購入希望の依頼者(交換希望の依頼者を含む。)の同意がある場合を除き、 宅地建物取引業者は、自らが取引の媒介を行う場合にあっては、建物状況調査の実施主体となることは適当でない
最後の4項目については、例えば「あっせん先は建築士なら誰でも良い」や、「売却希望の依頼者及び購入希望の依頼者の同意の有無にかかわらず、宅地建物取引業者が自ら取引の媒介を行う場合に建物状況調査の実施主体であってもかまわない」というのも不可となるでしょう。
参考資料
http://www.mlit.go.jp/common/001219898.pdf
http://www.mlit.go.jp/common/001229686.pdf
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→宅建試験当日の解答速報・合格点予想2024(令和6年度)
